Jean Laurin, président et chef de la direction chez NKF Devencore.
Le taux d'inoccupation élevé de 12 % au centre-ville de Montréal procure un solide avantage aux locataires depuis deux ans. Et l'ajout de plus de 1,5 million de pieds carrés de nouveaux locaux pour bureaux de catégorie «A» livrés au cours des derniers mois (le 900 Maisonneuve, la tour Aimia et la tour Deloitte), contribue à ce rapport de force en leur faveur.
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«Jamais je n'ai vu des taux de location aussi agressifs, réduits d'au moins 20 %», observe Jean Laurin, président et chef de la direction chez NKF Devencore. Par conséquent, tout est négociable lors des renouvellements de baux, poursuit-il.
Qui peut négocier ?
Tout le monde peut négocier son loyer. Certains acteurs ont toutefois plus de poids que d'autres. Plus la crédibilité des locataires est élevée (entreprises financières, bureaux gouvernementaux, sociétés bien établies avec profits...), plus les demandes de ces derniers peuvent être bonifiées de mois gratuits et de travaux d'aménagement.
En fait, explique M. Laurin, les deux parties ont avantage à connaître leurs forces et leurs faiblesses au moment d'entamer les négociations. Et, surtout, à connaître les perceptions que les parties concernées ont l'une de l'autre. Un locataire conscient qu'il bénéficie d'un pouvoir d'attraction auprès d'autres entreprises peut espérer obtenir un peu plus sur son bail. Un immeuble de catégorie A qui perd, en peu de temps, d'importants locataires peut présenter de belles aubaines pour des entreprises en quête de locaux contigus.
À ce propos, sans connaître les détails du bail qui lie la Banque Laurentienne à sa future adresse située au 1360, boul. René-Lévesque Ouest, certains avancent que l'institution financière a sans doute bénéficié de très bonnes conditions de location pour occuper 240 000 pi2 de l'immeuble. D'autant plus que l'immeuble, détenu par la société allemande KanAm Grund, est actuellement en vente. D'avoir des locataires de prestige contribue à augmenter la valeur de vente.
Par ailleurs, puisque la Banque Laurentienne s'apprête à quitter le 1981, avenue McGill College, on peut supposer que de belles occasions attendent les locataires qui seront intéressés par cette adresse du centre-ville. Plus de 290 000 pi2 ont été mis en disponibilité.
Lorsque les appels d'offres ont été publiés au printemps 2015, l'institution financière avait le choix entre une dizaine d'adresses comprenant plus de 200 000 pi2 contigus. «Ce qui n'est plus le cas ces jours-ci. Contrairement aux locaux de moins de 50 000 pi2 qu'on trouve assez facilement, les locataires qui recherchent de grands blocs d'espace contigus ont très peu d'options présentement à Montréal. Les superficies de 200 000 pi2 disponibles se comptent sur les doigts de la main», dit M. Laurin.
La récréation achève
Bien que le taux d'inoccupation au centre-ville de Montréal soit l'un des plus élevés que la métropole ait connu (le taux d'inoccupation du secteur Westmount a même atteint 15,2 %), le prix des loyers a, par contre, tendance à rester stable, voire à augmenter légèrement.
«Les propriétaires souhaitent maintenir la valeur de leurs immeubles au centre-ville», précise M. Laurin. Le prix moyen de location au pied carré brut des immeubles de catégorie A et B est passé de 32,52 $ à 33,04 $. Cet indice, dit-il, laisse présager la fin du cycle à l'avantage des locataires. Les belles occasions devraient diminuer d'ici les 18 prochains mois. Tout au plus d'ici deux ans, estime Jean Laurin.
Enfin, il y a toujours eu un jeu de chaise musicale, et la musique continuera de jouer, note cet expert en immobilier. Il aime d'ailleurs citer l'exemple du secteur de la Cité du Multimédia qui, il y a deux ans, affichait l'un des taux d'inoccupation les plus élevés du centre-ville, avec 15 %. Aujourd'hui, il se situe sous la barre des 6 %.
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→ Pour dénicher une aubaine en matière d’immeuble de catégorie A au centre-ville de Montréal, il faut chercher dans le Vieux-Montréal, où le prix moyen de loyer brut au pied carré pour ce type d’immeuble est le plus faible, à 31,10 $. Source : « Centre-ville de Montréal, automne 2016, marché de bureau », NKF Devencore
→ C’est sur le boulevard René-Lévesque qu’on retrouve le plus grand inventaire de locaux pour bureaux au centre-ville de Montréal, soit près de 11 millions de pieds carrés. C’est également sur cette artère que le coût du loyer brut moyen au pied carré pour un immeuble de catégorie A est le plus élevé, soit 47,30 $. En revanche, le coût moyen brut pour un immeuble de catégorie B figure parmi les plus bas, à 30,56 $ le pied carré.
