Rita-Rose Gagné, vice-présidente exécutive, marchés en croissance, Ivanhoé Cambridge.
En moins de trois ans, les actifs immobiliers d'Ivanhoé Cambridge ont doublé dans les marchés de croissance que sont la Chine, le Brésil et le Mexique. Et c'est loin d'être terminé. L'Inde est également dans la ligne de mire du gestionnaire immobilier au cours des prochains mois.
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Les investisseurs qui réussissent en immobilier ont compris un principe pour obtenir les meilleurs rendements : savoir investir en début du cycle haussier et non quand il a atteint son pic. C'est la raison pour laquelle Ivanhoé Cambridge, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, s'intéresse de près aux marchés de croissance depuis 2006.
«Nous avons été parmi les premiers à nous positionner dans ces marchés. Juste avant que la concurrence ne s'intensifie sur le marché immobilier entre les acteurs institutionnels et les fonds de pension d'un peu partout dans le monde», affirme Rita-Rose Gagné, vice-présidente exécutive, marchés en croissance d'Ivanhoé Cambridge.
En 2013, les investissements dans ces marchés représentaient 4 à 5 % du portefeuille d'Ivanhoé Cambridge. «Aujourd'hui, ils atteignent au moins 9 %. Et, selon notre plan stratégique, ils se hisseront à 15 %, voire 16 % de notre portefeuille d'ici 2020», signale-t-elle.
Au 30 juin dernier, la valeur totale des actifs immobiliers d'Ivanhoé Cambridge était de 55 milliards de dollars.
L'atout démographique
Qu'est-ce qui motive ces investissements dans ces marchés de croissance ? Principalement la démographie de ces pays.
«La moyenne d'âge y est extrêmement jeune, autour de 23-24 ans. Compte tenu du phénomène d'urbanisation observé dans les pays émergents et des besoins de la population en matière de consommation, nous investissons dans des projets immobiliers mixtes qui regroupent à la fois des locaux pour bureaux, des locaux commerciaux et résidentiels. Nous investissons également dans le secteur de la logistique, dans des centres de distribution», explique Mme Gagné.
Pour la plupart de ces projets, Ivanhoé Cambridge est engagée dès la construction, ce qui augmente les facteurs de rendement, ajoute-t-elle.
Qu'importe le pays, ce sont des partenariats qui nécessitent des années de préparation. En plus d'identifier les meilleurs partenaires dans chacun des pays ciblés, l'équipe de Mme Gagné effectue des visites de reconnaissance. Pour chaque projet, des vérifications diligentes sont faites pour aider à la prise de décision.
Peut-on déjà parler de gros coups en matière d'investissement ? «Il est encore trop tôt, répond d'emblée Mme Gagné. Ce sont, précise-t-elle, des marchés qui prendront au moins 5, voire 10 ans avant d'arriver à maturité. N'empêche que certains projets affichent des rendements plus élevés que prévu.»
Elle cite notamment la participation d'Ivanhoé Cambridge, depuis juin 2015, dans Chongbang. Il s'agit d'un important promoteur, propriétaire et gestionnaire de projets immobiliers à usage mixte à forte composante de commerce de détail à Shanghai. «L'indice de performance de la croissance de consommation dans les centres commerciaux de nos actifs en Chine est d'environ 15 %. Ce qui est bien plus que le PIB chinois, qui monte annuellement de 6 à 7 %», explique Mme Gagné. S'ajoute à cet indice le taux d'occupation. Celui des centres commerciaux de Chongbang est de 99 %.
Depuis août 2015, Ivanhoé Cambridge s'est également engagée à investir dans la filiale australienne LOGOS China Logistics Club. Ce partenariat vise à détenir et à développer des propriétés logistiques modernes de grande qualité, stratégiquement situées à Shanghai.
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