Serge Harnois, pdg d’Harnois.

Les récentes transactions d'importance en immobilier commercial au Québec ne sont pas l'apanage que des gros acteurs institutionnels. Deux des dix plus importantes acquisitions de notre classement 2015-2016 (la 4e et la 8e) ont été réalisées par la nouvelle division immobilière d'Harnois Groupe pétrolier, créée il y a un an.

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«Notre objectif est de pouvoir séparer la valeur des opérations de celle des actifs immobiliers. Cette stratégie vise à nous permettre de mieux parer à des besoins de liquidités», explique Serge Harnois, pdg d'Harnois.

«Il est en effet plus facile d'obtenir du financement des institutions sur des actifs immobiliers que sur des comptes clients», ajoute-t-il.

En janvier dernier, la nouvelle division Harnois Groupe immobilier a d'abord acquis une vingtaine de stations-service Pétro-T appartenant à Placements L-P Therrien, au coût de 37 millions de dollars. Ces stations sont principalement établies en Montérégie et au Centre-du-Québec.

Au cours de l'été, la division immobilière a également acquis les immeubles et terrains des stations-service appartenant au groupe Harnois lui-même. Cette transaction de 54,6 M$ a permis de transférer au sein de la division immobilière une trentaine de stations-service du groupe, des commerces principalement situés dans Lanaudière et au lac Saint-Jean.

100 M$ pour acquérir 35 stations Esso

Cet automne, Harnois Groupe immobilier a également finalisé l'achat de 36 stations-service Esso appartenant à la Compagnie Pétrolière Impériale. Ces commerces sont établis, entre autres, à Québec, sur la rive nord et dans l'ouest de Montréal.

La division immobilière d'Harnois a bénéficié du soutien sous forme de capital-actions de la Caisse de dépôt et placement du Québec (30 M$) et du Fonds de solidarité FTQ (15 M$) pour effectuer cette série de transactions totalisant près de 100 M$. L'achat des stations s'est échelonné du 6 au 23 septembre 2016 et a été effectué en plusieurs petites transactions, elles ne figurent donc pas dans notre classement.

«En résumé, notre nouvelle division immobilière a procédé à l'achat de 85 propriétés en 2016, pour un montant total de près de 200 M$», signale Serge Harnois.

Son entreprise compte maintenant quelque 400 stations-service au Québec. La division pétrolière conserve toutefois les entrepôts et les lieux de dépôts d'Harnois.

Du commerce à l'immobilier

L'experte en fiducie de placement immobilier, Stéphanie Lincourt, n'est pas étonnée que des entreprises du commerce de détail fondent une division immobilière.

«Je ne veux pas utiliser le mot tendance, mais on observe de plus en plus ce comportement dans les commerces de destination. Les épiciers, les quincailleries, les stations-service qui occupent toute la superficie d'un immeuble vont percevoir l'avantage de séparer les actifs immobiliers de leurs activités», souligne Mme Lincourt, comptable agréée chez Richter.

Ce procédé, précise-t-elle, permet d'augmenter la valeur d'une entreprise et sert de levier de financement à de futures acquisitions.

La plupart de ces entreprises décident toutefois d'établir une fiducie de placement immobilier pour bénéficier des avantages fiscaux, souligne Stéphanie Lincourt. Elles peuvent ainsi éviter l'impôt sur les revenus, notamment, puisque les avantages sont généralement distribués aux détenteurs d'actions.

C'est ce qu'a fait Loblaws avec la création de Choice Properties (CHP.UN) en 2013. Chez Canadian Tire (CRT.UN), la création d'une fiducie de placement immobilier a donné lieu à la plus importante transaction de l'immobilier commercial du Québec au cours des cinq dernières années, fait remarquer l'économiste Joanie Fontaine, de JLR Solutions foncières. Opéré en octobre 2013, ce transfert de 29 immeubles de Canadian Tire au sein de sa fiducie représentait un montant de près de 375 M$.

À court terme, la fiducie de placement immobilier ne figure toutefois pas dans les plans d'Harnois Groupe immobilier, insiste Serge Harnois. «Notre stratégie repose essentiellement sur la création de valeur avec nos immeubles qui vont générer désormais des revenus de loyer. Ces liquidités serviront à réaliser d'autres acquisitions», dit-il.

L'entreprise surveille notamment des occasions d'achat du côté de l'Ontario et du Nouveau-Brunswick.

Néanmoins, toutes les mesures, y compris les tests de sol, ont été prises advenant qu'Harnois Groupe immobilier décide de devenir public. «Si jamais l'entreprise change d'idée, on sera prêt !» conclut l'entrepreneur.

Une joute sans courtier

Les courtiers immobiliers sont les principaux intermédiaires lors des transactions. Pourtant, quelques-unes leur passent parfois sous le nez.

En effet, certains acheteurs ne détestent pas communiquer directement avec les propriétaires d'immeubles pour tâter le pouls du marché et pour découvrir leurs intentions de vente.

«Depuis cinq ans, nous avons pris l'habitude d'appeler les principaux acteurs du marché. On leur fait part de nos intentions d'achat ou de partenariats», indique Michel Bédard, directeur des placements immobiliers chez Desjardins Sécurité financière.

C'est de cette façon, poursuit-il, que Desjardins Sécurité financière a acheté, en mars 2014, 50 % des parts que détenait la société Sun Life Financial dans le Mississauga Executive Center, un complexe de quatre immeubles de catégorie A en banlieue de Toronto. L'autre 50 % est détenu par le fonds albertain AIMCo Realty Investors.

Un joli trio pour Monit

En achetant les parts de 50 % de la Banque Scotia dans la Tour Scotia (1002, rue Sherbrooke Ouest), au centre-ville de Montréal, Monit Investment est devenue, cet automne, l'unique propriétaire du trio d'immeubles qui comprend également le 1000, rue Sherbrooke Ouest, et le Centre Mont-Royal, situé au 2200, rue Mansfield.

À moins que le duo d'immeubles des 1350 et 1360 René-Lévesque Ouest ne soit vendu avant la fin de l'année, cette acquisition de 78,9 millions de dollars de Monit constitue la deuxième transaction immobilière commerciale en importance au centre-ville de Montréal en 2016. La société d'investissement privé montréalaise était propriétaire de 50 % de l'immeuble depuis son ouverture en 1990.

«Certes, le marché de la location de bureau est moins vigoureux ces temps-ci. Mais les locataires montrent toujours de l'intérêt pour des propriétés bien situées, dont le coût des loyers est raisonnable. Il faut être patient dans ce marché», nous a répondu par courriel Barry Kotler, président de Monit Investment. Le taux d'occupation de la Tour Scotia est actuellement de 93 %.

Grâce à cette acquisition, l'entreprise, qui est dans les affaires depuis 65 ans, dispose d'un portefeuille de 47 immeubles totalisant un peu plus de 4 millions de pieds carrés. Près des deux tiers de ces espaces sont situés dans la grande région de Montréal. L'autre tiers se trouve aux États-Unis, notamment au Texas et en Pennsylvanie.

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