Soyons lucides : on ne peut résoudre la situation, car il n’y a pas de «solution» à la pénurie de logements abordables. (Photo: 123RF)

Depuis le début de mon adolescence au milieu des années 90, le discours autour de la «crise du logement», soit la pénurie de logements abordables, refait surface inéluctablement à la veille de la date fatidique récurrente du 1er juillet.

Pourtant, 30 ans plus tard, nous sommes toujours dans le même état de surprise naïve devant le même problème qui semble s’amplifier, non seulement dans les grandes villes, mais en région également.

Force est donc de constater que la crise est aujourd’hui permanente, car si des solutions existaient, la crise serait résorbée, ce qui n’est évidemment pas le cas.

Soyons lucides : on ne peut résoudre la situation, car il n’y a pas de «solution» à la pénurie de logements abordables.

La raison pour ceci est simple : le marché immobilier dans son ensemble et le secteur locatif qui en fait partie sont une réflexion de notre économie financiarisée et ne peut en être découplé.

Votre maison n’en est pas une

Fondamentalement, la financiarisation du marché immobilier résidentiel se résume par la transformation de la fonction primaire d’une maison-offrir un lieu où vivre-en un produit financier au sein d’une catégorie d’actif financier.

Pensez aux différents fonds d’investissement en immobiliers transigés en bourse, ou bien la titrisation de prêts hypothécaires qui sont ensuite rassemblés et vendus sous différentes formes à des investisseurs.

Un exemple évident de la financiarisation est celui du regroupement de prêts hypothécaires américains à haut risque en produit financier et la crise financière mondiale qui s’en suivit en 2007-2008.

En somme, l’endroit où nous vivons, où nous élevons nos familles est devenu un outil d’investissement souvent de nature spéculative pour d’autres.

Nous sommes tous devenus des spéculateurs

Certains contesteront l’aspect «spéculatif» que je viens de décrire, mais combien de fois ai-je entendu de la part du citoyen moyen ou de différents acteurs du milieu immobilier que le prix des maisons ne fait que croître inexorablement, créant l’impression et la croyance (fausse?) que l’achat d’une maison est un investissement garantissant un profit faramineux?

Dans les faits, cette spéculation a transformé nos demeures en instruments financiers pour nomades urbains déracinés.

Notre approche envers l’immobilier est modelée sur notre économie, celle de vouloir créer de la richesse partiellement fictive par l’application de formules et des manipulations de produits financiers qui ressemblent à des tactiques dignes d’un casino pour le non-initié.

Confondre «prix» et valeur

La financiarisation nous mène également à commettre l’erreur fondamentale de confondre le «prix» et la «valeur» de nos maisons.

La valeur intrinsèque d’une maison reste toujours la même, soit une variation quelconque d’un modèle à peu près immuable qui consiste à bâtir quatre murs de façade, une porte, des fenêtres et un toit qui vous protègent des intempéries tout en offrant une protection contre le monde extérieur.

Le prix, lui, fluctue en fonction des cycles économiques, des taux d’intérêt en vigueur, et des politiques publiques adoptées par nos gouvernements successifs, notamment.

Le prix est également éphémère et représente une entente à moment précis entre deux partis qui découle des pressions économiques du moment, de l’offre et de la demande, mais aussi et surtout de différents acteurs financiers (banques, conseillers financiers, agences immobilières, par exemple) qui s’immiscent dans la transaction et qui ont des intérêts souvent différents de l’acheteur et du vendeur, que ces derniers en soient conscients ou non.

Dans un monde financiarisé, la prospérité est de plus en plus conçue comme étant le résultat «d’un coup d’argent» qui n’est, fondamentalement, possible que grâce à une inflation structurelle et planifiée des actifs par les politiques monétaires généreuses des dernières décennies, au détriment, parfois, de la production de biens et services qui ajoutent une valeur réelle au bien-être matériel de la collectivité.

La «crise» au sens large

La «crise» du logement ne se limite pas aux individus et aux familles qui ne peuvent trouver de logement à un prix abordable. Elle s’étend aux ménages qui doivent consacrer une portion croissante de leurs revenus au loyer alors que les prix des maisons atteignent des sommets qui semblent toujours plus difficiles à rejoindre.

Il faut le dire, elle s’étend aussi aux propriétaires qui ont acheté des maisons ou des logements locatifs à gros prix.

Aujourd’hui, ces propriétaires ne peuvent que souhaiter ardemment que les taux d’intérêt redescendent, non seulement pour maintenir leurs paiements mensuels à des niveaux gérables, mais éviter un effondrement du prix de leurs maisons qui représente dans l’immense majorité des cas l’investissement le plus important de leur vie et souvent une portion importante d’un plan de retraite.

Les investisseurs au sein du secteur locatif ne peuvent non plus espérer rentabiliser un achat financièrement substantiel tout en maintenant les loyers en dessous de l’inflation, de la croissance du revenu moyen et des coûts associés à un tel investissement dans le parc locatif, soit d’opérer à perte.

La nature profonde de la «crise»

Cette dynamique ne tient d’ailleurs qu’au maintien de taux d’intérêt historiquement bas des quinze dernières années. Si la hausse significative des taux lors de la dernière année fut pénible pour les propriétaires (et les investisseurs), alors que le taux directeur reste sous la barre de 5%, imaginez quelle serait la situation si nous devions revisiter le taux de 1982 qui dépassait alors les 20% !

Après tout, une fois que le taux directeur a atteint effectivement 0%, ce que l’analyste financier Jim Grant avait nommé «les taux les plus bas en 4000 ans» en 2021, comment peuvent-ils baisser davantage?

Qu’il le veuille ou non, l’acheteur d’une maison au sein d’un marché immobilier financiarisé ne peut aujourd’hui que penser en tant investisseur avant même de pouvoir offrir un toit à sa famille.

Il serait naïf de croire que l’immobilier puisse se dissocier d’une économie aussi financiarisée que la nôtre ou que cette dernière n’affecte pas l’entièreté de votre existence économique.

Voilà donc la nature profonde de la «crise du logement», celle qui se dessine entre ceux qui savent naviguer la financiarisation d’une économie condamnée aux taux d’intérêts plancher et la dépréciation structurelle de l’argent que ceci implique et les autres, qui croient encore à la notion malheureusement dépassée que «l’argent» soit le résultat de la production.