Avec un prêt à taux variable et à versements fixes, les intérêts impayés s’ajoutent à la dette lorsque les taux montent trop. L’emprunteur se retrouve donc à faire augmenter son solde et à payer de l’intérêt sur ces intérêts. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Comme la plupart des acteurs du milieu de l’habitation, j’attendais avec impatience le Plan d’action canadien pour le logement.
L’accès à la propriété, la pénurie de logements et le ralentissement dans la construction sont des sources de préoccupation importantes, parce que ces phénomènes affectent directement le quotidien des gens.
Heureusement, il y a plusieurs pistes intéressantes dans ce document qui établit clairement les positions du gouvernement canadien pour atténuer le stress financier des ménages lié à la hausse des taux d’intérêt.
Dans le lot, il y a une chose qui m’intéresse particulièrement et qui touche une pratique trop souvent ignorée, parce que méconnue: le gouvernement s’est enfin prononcé à propos des hypothèques à taux variable à versements fixes.
Aggraver l'endettement
Je le dis d’emblée: c’est un type de prêt que nous n’offrons pas chez nesto, parce qu’il met les propriétaires à risque en aggravant leur endettement de manière pernicieuse. En fait, assez peu d’emprunteurs savent qu’il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variables.
Les deux ont en commun de s’ajuster au taux préférentiel du prêteur et de varier en fonction des fluctuations du taux directeur fixé par la Banque du Canada.
Le premier type de taux variable, auquel nous souscrivons, fait baisser ou augmenter le coût mensuel du paiement de l’hypothèque au gré des variations du marché de l’emprunt.
Dans ce cas, le montant versé pour rembourser le capital demeure le même, mais celui des intérêts est sujet à changement.
L’autre type de prêt à variable (à versement fixe) se présente comme un produit qui, en apparence, permet de voir venir et de maintenir les mêmes paiements, peu importe les hausses de taux.
Amortissement négatif
Mais qu’arrive-t-il lorsque les taux montent de manière historique, comme aujourd’hui? Pour compenser le manque à gagner du côté des intérêts, la portion de remboursement du capital diminue, jusqu’à devenir nulle si nécessaire. Puis, si les taux montent encore, les intérêts impayés s’ajoutent à la dette. L’emprunteur se retrouve donc à faire augmenter son solde et à payer de l’intérêt sur ces intérêts.
C’est l’équivalent de ne payer que le minimum (4%) sur une carte de crédit: le solde augmente, les intérêts impayés s’ajoutent au solde, et de mois en mois, la dette, au lieu de fondre, devient un boulet financier dont il devient de plus en plus difficile de se libérer, puisqu’elle fait boule de neige.
Avec les hypothèques à taux variables et à versements fixes, pour permettre de rembourser ces intérêts qui s’accumulent, les prêteurs allongent parfois la durée du prêt. Celui-ci peut ainsi passer de 25 à 35 ans (c’est un exemple, c’est parfois beaucoup plus) dans un contexte haussier comme celui que nous vivons présentement.
Dans le jargon bancaire, on parle alors d’amortissement négatif.
Contexte inflationniste
Ce genre d’hypothèque à taux variable est souvent présenté comme une solution profitable, puisqu’en cas de baisse des taux, la différence est utilisée pour rembourser le capital et, par effet inverse, réduire la durée du prêt.
Sauf qu’en contexte inflationniste, avec des taux volatils, on se retrouve dans une situation où des gens dont les intérêts augmentent, même s’ils suivent leur situation de près, se retrouvent parfois incapables d’augmenter leurs paiements et voient leur dette exploser.
Je ne suis ni courtier ni conseiller financier, mais si vous êtes dans cette situation, je vous enjoins de consulter un expert certifié afin de vérifier quelles sont les alternatives qui s’offrent à vous.
Changer de produit hypothécaire
Il faut savoir que, selon l’institution financière et les modalités du prêt, mettre fin à une hypothèque avant terme peut s’avérer coûteux en pénalités et en frais de notaire. Malgré cela, pour certaines personnes, il se pourrait que ce parcours leur soit favorable et sécurise réellement leurs paiements. Notez aussi que si vous détenez un prêt assuré par la SCHL, vous pouvez désormais le transférer sans avoir à vous soumettre au test de stress (ou résistance), ce qui peut grandement faciliter l’obtention d’un nouveau produit hypothécaire.
La lenteur que montre l’inflation à se résorber ne laisse pas poindre une importante baisse des taux qui permettrait aux gens qui ont perdu à ce jeu de se refaire rapidement. Il est donc temps pour les ménages qui sont menacés par cette situation d’y remédier. Le temps des Fêtes approche. C’est un bon moment pour s’offrir la paix d’esprit avant la nouvelle année.
Merci de m’avoir lu cette année, j’espère avoir pu vous guider dans le monde très intéressant de l’hypothèque.
Joyeuses Fêtes à vous tous!
Malik Yacoubi
À noter: ce qui précède sont mes opinions et expériences personnelles et non la position de nesto Expert hypothécaire. Je ne suis pas un courtier hypothécaire ou immobilier agréé.
