L’imbroglio des logements abordables

Publié le 21/07/2022 à 13:00

L’imbroglio des logements abordables

Publié le 21/07/2022 à 13:00

36% des ménages locataires à Montréal consacrent 30% et plus de leurs revenus bruts au logement. C’est moins que la majorité des autres grandes villes en Amérique du Nord. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. Qu’est-ce qu’un logement abordable ou un logement social ? Chaque programme gouvernemental a sa propre définition. Paradoxalement, les logements abordables en vente à Montréal sont dispendieux.

 

Programme avec des loyers en fonction des revenus

Il ne se construit plus de HLM depuis 1994 et le parc de HLM est en très mauvais état. Le locataire ne paie pas plus de 25 % du revenu brut de son ménage.

 

Programmes avec des loyers en fonction du marché

Les logements à loyer abordable ont été par la suite construits dans le cadre du programme Logement abordable Québec entre 2002 et 2010. Le programme AccèsLogis a été créé en 2013.

Le loyer de ces logements n’est pas calculé en fonction du revenu du ménage. Il est déterminé selon le bâtiment, son emplacement, la grandeur du logement et les services offerts. Il se situe sous le loyer médian du marché local, tel qu’il est établi chaque année par la Société d’habitation du Québec (SHQ).

En 2020, la SHQ a fait l’objet d’une critique très sévère du Vérificateur général du Québec, pour sa gestion du programme AccèsLogis.

Annoncé en février 2022, le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) vise à procurer des logements abordables pour les ménages à revenu modeste et pour les personnes vulnérables ou ayant des besoins particuliers. L’État versera initialement 300 M$ pour la construction de 1 723 logements abordables.

Pour la première fois, un programme provincial accepte des promoteurs à but lucratif. À Montréal en 2022, les loyers devront être égaux ou inférieurs aux loyers cibles établis par la SHQ : 683 $ (studio), 789 $ (1 chambre), 887 $ (2 chambres) et 1044 $ (3 chambres).

L’État versera au Fonds de solidarité FTQ et au Mouvement Desjardins une somme de 175 M$ chacun. Ils s’engagent à construire 1 000 logements locatifs sociaux et abordables chacun. Fondaction recevra 45 M$ pour construire 1 000 logements abordables qui seront vendus sous forme de copropriétés.

 

Aide aux locataires

Le programme de supplément de loyer (PSL) permet aux locataires éligibles de payer un loyer correspondant à 25 % de leur revenu pour un logement du marché privé. Le programme Allocation-logement offre une aide financière à des ménages à faible revenu qui consacrent une part trop importante de leur budget à se loger, Cette aide peut atteindre 170 $ par mois. 134 000 ménages sont admissibles.

 

SCHL

Le fédéral, par le biais de la SCHL, transfère des sommes aux provinces. La SCHL subventionne aussi directement des promoteurs.

Dans un rapport publié en février 2022, le Conseil national du logement, un organisme-conseil créé par le gouvernement fédéral, indiquait que l’ensemble des programmes dans la Stratégie nationale sur le logement ne répond aux besoins que de 4,8 % des ménages qui consacrent plus de 30 % de leurs revenus bruts pour se loger. Le fédéral investit des milliards qui stimulent la construction, mais aide peu les moins bien nantis.

 

Montréal

Projet Montréal a promis en campagne électorale 60 000 nouveaux logements abordables construits sur une période de 10 ans.

L’administration Plante a récemment créé un comité consultatif comprenant des promoteurs du privé et du communautaire. Je salue cette initiative. Mon bémol est que le privé est représenté uniquement par des constructeurs de tours d’habitations. Je pense qu’il faut aussi encourager la construction d’unités multifamiliales.

J’ai hâte de voir si ce comité va proposer des changements au règlement « 20-20-20 ». Ce règlement incite les promoteurs à inclure des logements sociaux, abordables et familiaux. Un logement familial est un logement comportant trois chambres à coucher.

Contrairement aux autres programmes, il y a ici une distinction marquée entre un logement abordable et un logement social. Un logement social est un logement dont la construction est subventionnée par un programme de la ville de Montréal ou du gouvernement du Québec. Le logement abordable combine un rabais sur la valeur marchande offerte par le constructeur avec divers programmes de subvention en habitation.

Initialement, des gens aisés pouvaient acheter un logement abordable. Maintenant le revenu annuel doit être inférieur à 3,5 fois du prix de vente. D’autres les ont achetées à titre d’investissement. Les nouveaux acheteurs devront obligatoirement les utiliser comme résidence principale.

Même avec un rabais, un logement neuf demeure relativement cher. J’estime qu’il faut gagner grosso modo 85 000 $ pour acheter un condo abordable. Il me semble plus prioritaire d’aider les moins bien nantis, avec des logements sociaux, qu’une faible portion de la classe moyenne, avec de tels logements abordables.

 

Aider les locataires ou construire

Si j’ai des moyens financiers limités, il est plus sage que je m’achète une auto usagée qu’une neuve. Il serait plus approprié d’inciter les moins bien nantis à louer ou acheter un bien immobilier qui n’est pas neuf. Pourtant, les gouvernements préfèrent investir des sommes colossales pour la construction de logements neufs.

Certains économistes recommandent plutôt d’offrir une aide financière aux citoyens dans le besoin. L’État leur verse un « bon ». Ce bon peut servir uniquement à payer pour le logement de leur choix. Cela favoriserait une meilleure inclusion dans la société. La majorité ne choisirait sûrement pas un logement neuf. Cette approche serait plus flexible et plus économique. Cessons de construire et réformons le PSL et l’Allocation-logement.

 

Quand on se compare, on se désole

36% des ménages locataires à Montréal consacrent 30% et plus de leurs revenus bruts au logement. C’est moins que la majorité des autres grandes villes en Amérique du Nord.

À propos de ce blogue

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue régulièrement aux lecteurs de «Les Affaires».

Jean Sasseville

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