Vendre n’est une bonne décision que si vous avez de bonnes raisons de le faire. Le risque que votre immeuble perde de la valeur ne me semble pas une bonne raison. Il est très peu probable qu’une récession suscite une correction majeure des prix. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Avec la récession qui s’annonce, des acheteurs espèrent que les immeubles deviennent plus abordables. Et des vendeurs se demandent s’ils devraient vendre avant que les prix ne commencent à baisser. Desjardins vient de publier une intéressante étude pour Toronto, la ville qui est le plus sujet à une baisse de prix.
Depuis 2005, c'est à Toronto que les hausses de prix ont été les plus élevées. Depuis la hausse agressive du taux directeur, les prix ont cependant chuté.
Trois scénarios probables
Les économistes de Desjardins ont utilisé trois scénarios plausibles où les prix moyens au quatrième trimestre de 2025 soit restent stables à 1,14 M$ soit augmentent à 1,31 M$ ou 1,36 M$.
Dans le scénario le plus optimiste, Desjardins suppose que le récent taux record de croissance de la population active, à près de 3% par année, perdure jusqu’en 2026. Et elle avance également que les nouvelles inscriptions de logements sur le marché de Toronto resteraient inférieures d’environ 15% du niveau d’équilibre à long terme.
Pour une explication plus exhaustive, je vous invite à consulter cette étude du 5 septembre 2023, rédigée par Jimmy Jean, vice-président, économiste en chef et stratège et Marc Desormeaux, économiste principal.
Forte récession
C’est leur analyse de l’impact d’une forte récession qui m’a attiré.
Desjardins a utilisé les données du marché du travail ontarien pendant la récession des années 1990. Cette récession des années 1990 a probablement été le pire repli jamais enregistré en Ontario. Ils ont supposé que le taux de chômage en Ontario augmenterait à plus de 12% d’ici 2025. Desjardins a également présumé que les mises en chantier à Toronto progresseraient conformément au scénario de croissance élevée de la SCHL.
Si ce résultat improbable se concrétisait, les prix des propriétés à Toronto chuteraient de 340 000$ au quatrième trimestre de 2025. C’est30 % sous le niveau de juillet 2023
Le ratio du prix des propriétés par rapport au revenu disponible par habitant au niveau de la fin de 2015. Il s’agissait alors de niveaux records d’inabordabilité, et la hausse de l’année suivante avait incité le gouvernement ontarien à adopter une série de mesures visant à refroidir le marché de l’habitation.
Même avec cette forte baisse des prix, il n'y aurait pas de retour imminent à l’abordabilité.
Acheter
Les prix et les taux d'intérêt sont élevés. Comme il n’existe pas encore de machine à remonter le temps, les deux seules options à examiner sont d’acheter maintenant ou plus tard.
Le moment idéal pour acheter n’existe pas. Il y a toujours des raisons pour ne pas le faire. Chose certaine, la pénurie d'offres va rester pour plusieurs années.
L’accessibilité est problématique. Acheter en faisant des compromis ou avec l'aide des parents sont deux avenues à explorer.
Pour ceux intéressés à acheter, je vous invite à lire mon texte, volontairement un peu provocateur, intitulé Précipitez-vous pour acheter une maison.
Même s’il n’y a pas de baisse marquée des prix, les paiements hypothécaires vont baisser, avec la baisse du taux directeur en 2024 et 2025.
Les solutions pour augmenter l’offre de logement sont connues et il faut des efforts mieux coordonnés de tous les paliers de gouvernement et du secteur privé. Dans le meilleur des cas, ces solutions vont prendre quelques années avant d’avoir un impact sur le marché immobilier.
Vendre
Vendre n’est une bonne décision que si vous avez de bonnes raisons de le faire. Le risque que votre immeuble perde de la valeur ne me semble pas une bonne raison. Il est très peu probable qu’une récession suscite une correction majeure des prix.
La pénurie d'offres va persister pour longtemps. À long terme, les prix sont plus enclins à monter qu’à baisser.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
