Investir dans un plex en 2012?
BLOGUE- Un nouveau livre en immobilier, « Se lancer dans l’achat d’un plex »1, est apparu sur les tablettes des libraires. L’auteur, Patrick Denoncourt, incite le lecteur-investisseur à se poser trois questions :
1 Quel sera mon rendement? M. Denoncourt encourage les gens à acheter un plex à 15 ou 16 fois les revenus, soit en deçà du marché, qu’il cite en exemple à 18 fois les revenus. À mon avis, l’auteur a raison d’encourager les gens à payer moins cher que le marché, mais le plus important est que l’immeuble couvre minimalement ses frais, ce qui n’est que rarement le cas actuellement même lorsque l’acheteur paie sous les valeurs exorbitantes du marché. De plus, le calcul du rendement devrait toujours inclure un taux horaire pour compenser l’investissement en temps que le nouveau propriétaire devra investir dans son immeuble, ce qui est fréquemment oublié.
2 Où en est-on dans le cycle immobilier? Ici, je suis tout à fait d’accord avec l’auteur lorsqu’il écrit : « Dans les prochaines années, l’acheteur doit être conscient que le marché (des plex) risque de stagner,… ». Comme le rendement en immobilier découle principalement de la croissance des valeurs, il devient donc, en cette fin 2012, plutôt périlleux de se lancer dans ce créneau comme investisseur.
3 Puis-je acheter un plus grand immeuble? M. Denoncourt suggère d’acheter un quadruplex ou un immeuble encore plus grand. Il a raison de souligner que la concurrence est plus vive entre les acheteurs de duplex ou de triplex, plus nombreux que les acheteurs de tours. J’ajouterais de plus, que le risque est mieux encadré lorsque réparti entre un plus grand nombre de logements. Ainsi, le propriétaire d’un duplex, qui pour une raison ou une autre « perd » un ou plusieurs mois de loyer, doit faire face à une perte de 50% alors que s’il était propriétaire de cinq unités, cette proportion serait de 20%.
En somme, ceci se résume en fait à une seule question pour l’acheteur potentiel d’un plex : Avez-vous l’intention de l’habiter? Dans la négative, investissez ailleurs!
Martin Provencher, auteur-conférencier et développeur immobilier
1 Trois questions à se poser avant d’acheter un plex, par Hugo Joncas, Les Affaires, cahier investir du 6 octobre 2012, p. i-2
