Taux fixe ou variable, prêt ouvert ou fermé, pénalités importantes : les facteurs à considérer pour trouver la meilleure hypothèque sont divers et complexes. Respecter sa capacité d'emprunt est toutefois un meilleur gage de succès que le plus bas taux d'intérêt sur le marché.
Première étape : définir ses besoins et projets à court terme. Devant ses nouveaux clients, le courtier hypothécaire Ritchie Deraiche, de Planiprêt, se fait l'avocat du diable. Prendre le montant maximal d'emprunt est une erreur fréquente. « Mieux vaut partir du bon pied que la corde au cou », illustre-t-il.
Une fois les besoins établis, voici les facteurs à considérer pour trouver la meilleure offre.
Taux
Fixe: L'acheteur paiera le même taux durant les 5 années du terme, donc pas besoin de se casser la tête. Une solution rassurante pour ceux qui ont une marge de manœuvre budgétaire limitée.
Le plus bas taux n'est pas une panacée. « Avoir un 0,2 % de moins, c'est bien, mais c'est 20 $ par mois sur une hypothèque de 200 000$ . Ça ne vaut pas toujours la peine, dépendamment des autres contraintes », commente Valérie Lemieux, formatrice en institution financière qui en est à sa troisième hypothèque.
Variable: Le taux d'intérêt varie en fonction de l'évolution des taux d'intérêt du marché. Les paiements hypothécaires peuvent être fixes ou ils peuvent varier si le taux d'intérêt change. Dans le premier cas, on rebourse plus rapidement l'hypothèque.
Des promotions sont offertes couramment pour attirer les clients. La banque vous proposera de payer 1,25 % de moins la première année; 0,5 % l'année suivante, etc. « Il faut une discipline de fer pour payer le plein montant ensuite », met en garde Valérie Lemieux. Comme elle, on peut payer davantage et mettre la différence sur le capital de l'hypothèque.
Prêt
Fermé: La majorité des acheteurs choisissent un prêt fermé, car les taux d'intérêt sont plus bas. Mais des pénalités importantes l'accompagnent si l'on souhaite y mettre fin plus tôt et acheter une nouvelle maison, par exemple.
Ouvert: Très rare, il convient mieux à une revente rapide ou à de gros projets de rénovation. On peut mettre fin au contrat en tout temps, mais les taux d'intérêt sont plus élevés.
Modalités de paiement
Le montant du paiement dépend de la mise de fonds à l'achat (minimum 5 %), la fréquence des paiements, le taux hypothécaire et la période d'amortissement, habituellement de 25 ans.
On peut souvent rembourser jusqu'à 15 % du solde hypothécaire par année ou doubler ses paiements sans pénalité, selon chaque banque.
Pénalités
Les pénalités peuvent grimper à plusieurs milliers de dollars. Elles sont généralement calculées selon la différence entre le taux initial et actuel, mais chaque institution financière a ses propres méthodes de calcul.
Selon Ritchie Deraiche, il faut demander à notre banque de chiffrer ces pénalités éventuelles et de nous présenter divers scénarios. Il recommande de consigner ces chiffres par écrit, une bonne garantie une fois chez le notaire.
Conditions
La possibilité de transférer l'hypothèque à une autre banque sans pénalité, ainsi que celle de convertir un taux variable en taux fixe sont en outre des conditions avantageuses à considérer dans l'offre.
