Les villes de périphérie, destinations de choix


Édition du 25 Novembre 2017

Les villes de périphérie, destinations de choix


Édition du 25 Novembre 2017

L’arrivée de centres de distribution dans certaines villes éloignées du centre de Montréal changera peut-être leur visage et le marché immobilier résidentiel, commercial et industriel.

Beauharnois, Varennes, Laval, Terrebonne, Coteau-du-Lac : les centres de distribution s'installent principalement à l'extérieur de Montréal. Et pour cause : «Les entreprises ont avantage à ne pas être trop loin de leur marché pour réduire leurs coûts de transport. Elles se font toutefois expulser des centres à cause du coût élevé des terrains. Par conséquent, elles s'établissent en proche périphérie, où les prix des terrains sont moindres», explique Jean Dubé, professeur en développement régional à l'Université Laval et directeur de l'École supérieure d'aménagement du territoire et de développement régional. De plus, «elles fuient la congestion et le taux des taxes, qui sont aussi supérieurs à celles des villes de périphérie», ajoute Milad Jabbour, évaluateur agréé et directeur au Groupe Altus. Enfin, les centres-villes ne disposent souvent plus des espaces suffisants pour accueillir ces centres, qui s'étalent sur des milliers de pieds carrés.

Après la Rive-Nord, c'est la Rive-Sud qui attire beaucoup les investissements, surtout depuis le prolongement de l'autoroute 30, en 2012. Les municipalités situées le long de l'A30 sont une porte vers les États-Unis et, parmi elles, celles qui sont à l'ouest offrent un accès direct à l'Ontario.

Toutefois, tant au nord qu'au sud de Montréal, de nombreuses villes bénéficient d'une position géographique favorable pour attirer les entreprises à la recherche d'une localisation pour leur centre de fabrication. Beaucoup sont insérées dans un réseau routier dense, sont situées à proximité des ports, des aéroports et des voies ferrées.

Création de nouveaux pôles

Cependant, l'éloignement des grands centres peut alors poser un problème de main-d'oeuvre. «Quand elles s'éloignent, les entreprises peuvent rencontrer des difficultés pour recruter», confirme Paul-Éric Poitras, président de NAI Commercial. Par exemple, Ikea quitte Brossard, où est actuellement installé son centre de distribution. Est-ce que les travailleurs vont suivre alors que Beauharnois est à environ 45 minutes de Brossard ? Beauharnois et les environs ont-ils un bassin de main-d'oeuvre suffisant et adéquat en matière de qualification pour répondre aux besoins de l'entreprise suédoise ?

Le maire sortant, Claude Haineault, pense que des travailleurs de Brossard viendront travailler au nouveau centre de Beauharnois malgré la distance. Certains travailleurs auraient même déjà choisi de s'installer à Beauharnois pour se rapprocher de leur nouveau lieu de travail. Pour le reste, «les villes avoisinantes comme Châteauguay (près de 50 000 habitants), Salaberry-de-Valleyfield (plus de 40 000), Saint-Constant (environ 25 000) ou La Prairie (près de 25 000) offrent de la main-d'oeuvre disponible à proximité», précise-t-il.

L'arrivée de centres de distribution - mais aussi d'autres activités, notamment industrielles, qui quittent les centres-villes - dans certaines villes éloignées du centre de Montréal changera peut-être leur visage et le marché immobilier résidentiel, commercial et industriel. «Les gens suivent souvent leur travail. D'autres pôles pourraient donc se développer en dehors des grands centres. Tout s'imbrique», note Jean Dubé.

L'arrivée d'activités économiques attire de nouveaux habitants à venir s'installer plus près de leur travail et la ville grossit. Ensuite, «afin de créer des services de proximité pour leurs nouveaux habitants, ces villes cherchent à avoir une assiette fiscale supérieure en attirant de nouveaux investissements commerciaux et industriels», poursuit l'enseignant.

Pression sur les terres agricoles

Toutes les villes du Grand Montréal n'ont cependant pas la chance de Terrebonne et de Beauharnois : plusieurs n'ont plus assez de superficie à usage industriel à offrir pour se mettre sur les rangs. Appâtées par les gains du développement économique, elles veulent quand même être dans la course. Seule solution pour elle : mordre sur les hectares de terres agricoles que certaines possèdent encore et qui subissent, partout dans le Grand Montréal, une forte pression.

À Coteau-du-Lac, près de Salaberry-de- Valleyfield, le projet d'agrandissement du centre de distribution de Canadian Tire a fait couler beaucoup d'encre. Les terrains nécessaires au projet étaient en zone agricole. La Commission de protection du territoire agricole n'a accepté le dézonage que de 55 hectares sur les 165 demandés par la Ville dans le but de les intégrer à la zone industrielle Alta. La bataille judiciaire a duré plusieurs années pour se solder par l'autorisation de dézonage par le tribunal administratif, à l'automne 2016. Ce n'est toutefois qu'en juillet dernier que Québec a signé un décret qui ouvre la voie à la réalisation du projet, évalué à 300 millions de dollars.

En exigeant une grande superficie, en présentant un gain important en taxes et en créant souvent des centaines d'emplois, les centres de distribution intéressent grandement les villes. Tandis que les terrains disponibles se raréfient, la pression sur les terres agricoles n'en est que plus forte.

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