La pandémie a aggravé la crise d’accessibilité au logement. (Photo: La Presse Canadienne)

Pour améliorer l’accessibilité au marché immobilier, il faudrait construire davantage d’habitations au Québec, plaide l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). 

Il manque entre 40 000 et 60 000 logements au Québec, croit Paul Cardinal, directeur du Service économique de l’APCHQ. «On a sous-construit au cours des dernières années, dit-il en entrevue. Les gouvernements ont beaucoup agi sur la demande, mais le problème, de plus en plus d’experts réalisent que c’est un problème d’offre.»  

La pandémie a aggravé la crise d’accessibilité au logement. Le nombre d’habitations à vendre par rapport à la demande est à un creux. Au même moment, la hausse du prix moyen des propriétés était de 32,6% en rythme annuel en avril 2021, peut-on lire dans un rapport de l’APCHQ publié jeudi.

Déjà malmenée, l’accessibilité à la propriété s’est rapidement détériorée dans les derniers mois, selon un rapport des économistes Kyle Dahms et Alexandre Ducharme, de la Banque Nationale, publié en août. Au deuxième trimestre, leur indicateur d’accessibilité au logement au Canada s’est détérioré à son rythme le plus rapide depuis 1994.

La solution passe par davantage d’offres, c’est-à-dire plus de construction, selon Paul Cardinal. Pour accélérer les mises en chantier, il croit que les municipalités devraient assouplir le fardeau réglementaire lié à la construction.  

«Les délais sont parfois très longs avant d’avoir toutes les autorisations pour qu’un projet immobilier puisse voir le jour, commente-t-il. Puis, on ne parle pas de mois, on parle d’années dans plusieurs municipalités.»

Certaines municipalités ont développé «un guichet unique» pour les entrepreneurs en construction ce qui leur évite de se perdre dans «un dédale administratif». Ce genre de réorganisation peut faciliter la construction de nouveaux logements, donne-t-il en exemple. 

Paul Cardinal se défend d’en avoir contre la réglementation. «On n’est pas contre la vertu, mais on veut juste que ça puisse se faire un peu plus vite.»

Les taxes et frais liés à l’achat d’une habitation neuve viennent également rendre les nouvelles constructions relativement plus dispendieuses par rapport aux maisons existantes. L’APCHQ invite Québec et Ottawa à rembourser « une partie substantielle » des taxes de vente aux fédéral (TPS) et provincial (TVQ) sur l’achat d’une habitation neuve. Cette mesure pourrait être modulée selon certaines conditions comme le prix de la propriété ou le fait qu’il s’agisse d’un premier acheteur.  

Une question de densification

Les règlements de zonage sont un facteur important dans la crise du logement actuel, abonde Jean-Philippe Meloche, professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal. 

«Aux États-Unis, il y a plusieurs études qui tendent à démontrer que plus la réglementation est sévère dans une aire urbaine, plus le prix des maisons va s’accroître rapidement.»

Les règlements de zonages qui empêchent la construction d’habitations à haute densité dans des municipalités urbaines sont «très nocifs», selon lui. «Et ça, c’est une réglementation qui est super commune. »

Sous prétexte de préserver «la qualité de vie » et la «quiétude» des résidents de certains quartiers, les villes empêchent la densification du territoire et à plusieurs ménages de s’y installer, dénonce le professeur. 

Or, il est possible de construire des logements hautement densifiés dans des quartiers où la qualité de vie est attrayante. Il donne l’exemple de la municipalité de Westmount, la ville la plus aisée du Québec. «C’est vrai qu’il s’agit de maisons de riches, mais la municipalité est densifiée. Ça démontre qu’on peut faire des habitations attrayantes dans un espace densifié pour la classe moyenne. »  

Un enjeu électoral

L’accessibilité au logement est devenue un enjeu électoral tandis que 57% des Canadiens âgés de 18 à 34 ans affirment que la position d’un candidat quant à la manière de s’attaquer à l’accessibilité au logement influencera leur vote, selon un sondage du courtier Royal LePage. 

Bien que certaines promesses promettent d’accroître l’offre, Paul Cardinal se dit déçu jusqu’à maintenant des engagements des principaux partis, même s’il note que le Nouveau Parti démocratique (NPD) propose un allègement de la TPS sur la vente de maison neuve. «Encore une fois, les partis sont encore très axés sur la demande, il n’y a pas énormément de promesses afin de stimuler l’offre.»

Accélérer la construction de logements est toutefois un enjeu complexe, ajoute Jean-Philippe Meloche. «Ce n’est pas évident comme problème. C’est très complexe. Il y a beaucoup de variables en jeu : le taux de chômage, la concurrence dans le marché. Plein de variables où l’on pourrait essayer d’intervenir, mais la question éventuellement est de savoir comment faire pour que les promoteurs aient envie de construire plus de maisons.»