Les premiers acheteurs pourront tout de même conserver leur CELIAPP ouvert s'ils ne l'ont pas utilisé au moment d'acheter leur première propriété. (Photo: 123RF)
EXPERT INVITÉ. Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est arrivé le 1er avril. Quelqu’un qui comptait acheter sa première propriété en 2023 pourrait penser que ce nouvel outil arrive trop tard pour qu’il lui soit utile. Mais ce n’est peut-être pas le cas! Dans cet article, je vous présente une stratégie qui n’était peut-être pas prévue lors de l’instauration du CELIAPP.
Rappelons qu’un acheteur admissible au CELIAPP peut cotiser jusqu’à 8 000 $ en 2023. Les cotisations sont déductibles du revenu (comme le REER), le placement croît à l’abri de l’impôt, puis en cas de retrait admissible, ce dernier est libre d’impôt. Difficile d’avoir mieux fiscalement parlant! Cependant, le CELIAPP doit être fermé après la première des dates suivantes :
• le 31 décembre de l’année où le CELIAPP a 15 ans, donc en 2038 s’il est ouvert en 2023
• le 31 décembre de l’année où la personne atteint 71 ans
• le 31 décembre de l’année qui suit l’année d’un premier retrait admissible du CELIAPP
Attardons-nous un instant au 3e point, qui signifie que le CELIAPP doit être fermé l’année qui suit un premier retrait admissible. Ce qui pourrait être intéressant ici, c’est qu’il faut un retrait pour entraîner la fermeture du compte. Une personne qui cotise à son CELIAPP et achète une propriété n’aura pas à fermer son CELIAPP si elle ne fait pas de retrait. Pour sa mise de fonds, elle pourrait utiliser d’autres options comme le Régime d’accession à la propriété (RAP), des dons en argent, son CELI, etc.
Si cette personne décide de procéder de la sorte, entre 2024 et 2027 inclusivement, elle continuera de pouvoir cotiser 8 000 $/an à son CELIAPP tout en bénéficiant de sa déduction fiscale (qu’elle peut même choisir de reporter). Notez que les cotisations sont limitées à 40 000 $ à vie. Après 15 ans, elle pourrait transférer le solde de son CELIAPP vers un REER et ainsi reporter l’impôt à payer sur le retrait. Le choix de ne pas retirer son premier dépôt de 8 000 $ de son CELIAPP pour son achat en 2023 créerait indirectement de « nouveaux droits REER ». Bien qu’elle bénéficie d’une déduction fiscale sur ce montant, elle ne pourra évidemment pas le retirer net d’impôt pour acheter sa propriété, puisqu’elle a choisi de ne pas faire de retrait admissible de son CELIAPP. La somme se transformera plutôt en un futur retrait de 8 000 $ de son REER, imposable comme un REER (à moins qu’elle ne se qualifie à nouveau pour le CELIAPP avant son échéance).
Cette stratégie est-elle avantageuse? Pour le déterminer, utilisons l’exemple d’un premier acheteur disposant d’une capacité d’épargne annuelle de 8 000 $ et achetant une maison en 2023 grevée d’une hypothèque de 300 000 $ amortie sur 25 ans.
Nous avons les deux options suivantes :
Option 1 : Retirer la somme de 8 000 $ net du CELIAPP lors de l’acquisition de la propriété en 2023, et ainsi diminuer la valeur de l’hypothèque à 292 000 $. Puis, épargner 8000 $/an dans un véhicule non enregistré de 2024 à 2027 inclusivement et laisser ce solde fructifier jusqu’à la fin de l’hypothèque.
Option 2 : Conserver le 8 000 $ brut dans le CELIAPP et laisser le solde hypothécaire inchangé à 300 000 $. Pour les années 2024 à 2027 inclusivement, l’épargne annuelle de 8 000 $ sera investie dans le CELIAPP. Nous présumons que l’économie d’impôt reliée au CELIAPP de 2024 à 2027 sera investi dans des placements non enregistrés. Après 15 ans, le CELIAPP sera converti en REER, créant ainsi de « nouveaux droits REER ». Bien sûr, il faut que la personne puisse se permettre de ne pas retirer un 8 000 $ net supplémentaire pour sa mise de fonds et ait la capacité d’épargne pour investir 8 000 $ dans son CELIAPP de 2024 à 2027.
Nous comparons les deux options avec du non enregistré, car que l’on choisisse l’option 1 ou l’option 2, la personne a les mêmes droits REER et CELI au départ et de 2024 à 2027. Nous aurions pu utiliser le CELI pour cette comparaison, mais les droits dépendent de l’année où la personne atteint ses 18 ans. Également, nous présumons que la personne qui serait en mesure d’injecter 8 000 $ par année dans son CELIAPP peut maximiser son CELI de toute façon, qu’elle choisisse l’option 1 ou l’option 2.
Ces deux options peuvent se décliner selon différentes variables. Nous les avons fait varier selon plusieurs scénarios :
• Taux de rendement espéré après frais de 4 % ou de 5 % et la répartition d’actifs entre les actions et les revenus fixes est établie en conséquence;
• Pour les placements non enregistrés : 33 % du rendement des actions est sous forme de dividendes et le taux de rotation de ces actions est de 35 %;
• Taux effectif marginal d’imposition (TEMI) pour la déduction du CELIAPP (pour l’option 2) : 40 % ou 50 % (sauf l’année 1, car que l’on choisisse l’option 1 ou l’option 2, la personne obtient sa déduction);
• TEMI au retrait : 40 % (32 % pour les dividendes déterminés) ou 50 % (et 40 % pour les dividendes déterminés);
• Taux d’intérêt hypothécaire : 4 % ou 5 %;
Il y a donc 4 variables pour chaque scénario (taux hypothécaire, taux de rendement du placement, TEMI de la déduction et TEMI du retrait), et chaque variable a 2 possibilités, ce qui donne 16 scénarios possibles à analyser.
Conclusions de l’analyse après une période de 25 ans
• Dans tous les cas, si le TEMI à la cotisation est supérieur au TEMI lors du retrait : l’option 2 gagne;
• Dans tous les cas, si le TEMI à la cotisation est inférieur au TEMI lors du retrait : l’option 1 gagne;
• Dans presque tous les cas, si le taux hypothécaire est supérieur au taux de rendement du placement, l’option 1 gagne, et vice-versa en faveur de l’option 2.
• À TEMIs égaux à la cotisation et au retrait, en plus des taux de rendement et hypothécaire égaux :
- L’option 2 gagne si le TEMI est 40 %.
- L’option 1 gagne si le TEMI est 50 %.
• Sur 16 combinaisons possibles, l’option 1 gagne dans la moitié des cas et pour l’autre moitié, c’est l’option 2.
Cela reste donc du cas par cas, et il existe évidemment plusieurs autres combinaisons possibles. Il demeure que pour une partie de la population, surtout pour les personnes avec une capacité d’épargne plus élevée (et indirectement un revenu plus élevé, dans la plupart des cas) ou qui bénéficient de l’aide parentale, la possibilité de conserver le CELIAPP pourrait leur apporter un avantage fiscal et financier supérieur que si elles retirent les sommes du CELIAPP en 2023 pour augmenter leur mise de fonds.
Finalement, le fait de créer des droits REER pourrait être avantageux d’une autre façon, en cas de divorce ou de séparation. En effet, les règles d’accès au RAP ont été assouplies en 2020 afin de permettre aux personnes de demeurer propriétaires après l’échec de leur mariage ou de leur union de fait, ce qui fait qu’une fois le CELIAPP transféré en REER, les personnes séparées ou divorcées pourraient en profiter grâce au RAP.
Acheteurs admissibles au CELIAPP, avez-vous considéré l’option d’ouvrir votre compte sans pour autant effectuer de retrait lors de l’achat? Consultez votre planificateur financier ou planificatrice financière !
Charles Hunter-Villeneuve, M. Fisc., Pl. Fin., TEP
