(Photo: 123RF)

IL ÉTAIT UNE FOIS... VOS FINANCES. «Il y a trois ans, je demeurais dans le bas de mon triplex (50% de la superficie totale). Mon fils s’y est installé avec sa famille et j’ai repris un des autres logements (25 % de la superficie totale). Lors de ma déclaration d’impôts, mon fiscaliste m’a parlé du changement d’usage. Quelle surprise ! Il a été considéré que j’avais vendu 50 % du triplex et racheté 25 %, et donc obtenu un gain en capital imposable. Je ne voulais qu’aider mon fils à se loger…» –Lyse P.

Un changement d’usage, c’est lorsque vous changez la proportion d’usage personnel ou locatif de votre propriété, en tout ou en partie.

«Le changement d’usage est un sujet très complexe, affirme Benoit Charette, associé et CPA chez Lemieux Nolet. La mise en garde plate est que chaque situation est unique, mais nous sommes souvent pris avec une série de règles qui peuvent déclencher un paiement d’impôt.»

La règle de base est que lorsqu’il y a changement d’usage complet, votre propriété est alors réputée être disposée en totalité à sa juste valeur marchande. Donc, peu importe si vous augmentez l’usage personnel que vous en faites ou encore la partie qui sert à obtenir des revenus locatifs, c’est comme si vous la vendiez au moment où vous effectuez le changement d’usage.

Dans le cas d'un changement usage partiel, précise Benoit Charette, c'est seulement la partie à laquelle on applique le changement d'usage qui sera réputée être disposée.

Benoit Charette rappelle que depuis 2019, les propriétaires de duplex et de triplex peuvent eux aussi se prévaloir du report de la disposition présumée.

La vente est peut-être fictive, mais l’argent dû à l’impôt, lui, est bien réel.

De plus, qui dit vente de propriété dit gain en capital, particulièrement depuis deux ans. À la base, la plus-value obtenue entre l’achat et la vente de la propriété serait donc imposable à 50 %, au prorata du pourcentage d’usage modifié.

«Ce gain en capital s’ajoute alors à vos revenus et sera imposé selon la table d’impôt progressif», précise Benoit Charette. Par exemple, vous partez en voyage pour deux ans et décidez de louer votre domicile. Le changement d’usage serait ainsi de 100% personnel à 100% locatif. La maison serait réputée être vendue, et vous serez imposé sur le gain en capital. Une mauvaise surprise vous attendrait également à votre retour:lorsque vous recommencerez à y habiter, le changement d’usage inverse surviendra, générant une nouvelle imposition du gain en capital...

Exceptions

Heureusement, il existe des exceptions à la règle pour reporter, diminuer ou même faire disparaître le montant d’impôt à payer.

«Deux mécanismes s’offrent aux gens, explique Olivier Levesque, directeur de la fiscalité chez Raymond Chabot Grant Thornton. Le premier est l’exemption pour résidence principale.»

Le deuxième mécanisme, ajoute Olivier Levesque, est de repousser le changement d’usage lors de la vente réelle. La loi permet au propriétaire de s’exclure pour quatre ans, au maximum, de la déclaration du changement d’usage. Il n’y a ainsi pas de disposition réputée du bien immobilier pendant le report, seulement à la vente.

Dans le cas de notre propriétaire qui partirait en voyage deux ans tout en louant sa maison, il éviterait ainsi de disposer de sa maison à son départ et à son retour et de devoir payer de l’impôt s’il y a gain en capital.

Longévité

Il ne faut pas oublier non plus que l’exemption pour résidence principale est basée sur le nombre d’années où vous avez été propriétaire.

«Plus longtemps vous êtes propriétaire de la résidence, moins l’exclusion vous affectera, mentionne Benoit Charette. C’est moins pénalisant une année sur 50 qu'une année sur 10 ou sur 20.»