(Photo: courtoisie)
GRANDS DE L'IMMOBILIER. Pour la première fois depuis la publication du classement annuel des dix plus importantes transactions immobilières commerciales Les Affaires-JLR, les trois premières places fracassent la somme de 1 milliard de dollars (G$).
À la suite de l’accord historique de 5,7 G$ survenu en mars dernier impliquant les actifs du fonds de placement immobilier Cominar, le consortium dirigé par Canderel, la firme d’investissement américaine Blackstone et le Groupe Mach ont payé, chacun, une somme estimée à 1,5 G$ pour se partager les quelque 310 immeubles du portefeuille du fonds. Acquis au fil des ans depuis 1986, ces immeubles commerciaux à bureaux et industriels représentent plus de 35,7 millions de pieds carrés de superficie répartis dans les régions de Montréal, de Québec et d’Ottawa. Jamais le parc immobilier commercial du Québec n’avait fait l’objet de coûts de transactions aussi élevés.
« Même le volume de ventes en immobilier commercial au Québec en 2022 a encore atteint une marque record. Déjà qu’il frôlait les 11 G$ en 2021 — ce qui était un sommet —, tout porte à croire qu’il dépassera les 12 G$ d’ici la fin de l’année 2022 », fait remarquer Katherine Torres, analyste du marché immobilier à JLR. Il n’est donc pas étonnant que les dix plus grandes transactions immobilières commerciales des 12 derniers mois se hissent au sein du club « des 100 millions de dollars (M$) et plus ». Un scénario qui se produit d’ailleurs depuis 2019… à l’exception de l’année 2020.
L’appétit industriel se poursuit
La liste de 2022 reflète, une fois de plus, un appétit insatiable pour les immeubles industriels. Un secteur propulsé par la folie des coûts au pied carré, comme en fait foi la quatrième transaction du classement. Le gestionnaire de fonds de pension britanno-colombien QuadReal a payé un quart de milliard de dollars (251 M$) pour acquérir les deux centres d’expédition Amazon, appartenant au constructeur Broccolini, situés à Lachine et à Coteau-du-Lac.
En tenant compte de la superficie totale de ces deux immeubles modernes (883 000 pieds carrés), QuadReal a payé en moyenne 284 $ le pied carré. Si l’on isole l’immeuble de 363 000 pieds carrés de la rue Norman, à Lachine, un bijou technologique vendu, à lui seul, pour près de 132,5 M$, c’est 365 $ le pied carré qu’a déboursé Quadreal pour mettre le grappin sur ce dernier. Un record pour un immeuble industriel au Québec.
Notons que le nom de Broccolini figure également à titre d’acheteur au sein du classement Les Affaires-JLR 2022. Le constructeur complète le tableau avec une transaction de 115 M$. Une transaction lui ayant permis de faire l’acquisition de terrains totalisant 20 millions de pieds carrés, à Coteau-du-Lac, près de l’autoroute 20. Cette vaste superficie appartenait au groupe Alta Industriel.
Prix record pour le « bureau »
Malgré une forte tendance pour le télétravail, les tours de bureaux gardent tout de même leur charme. Blackstone a payé un total de 230 M$ pour acquérir les parts majoritaires que détenait le fonds de pension PSP dans les deux immeubles Tour Air Canada-Altoria et 1100 Atwater, gérés par le groupe Kevric. Ce qui en fait la cinquième plus grande transaction de la liste. En y regardant de plus près, la firme d’investissement américaine a versé 630 $ le pied carré pour devenir le principal actionnaire de la Tour Air Canada-Altoria, dont la superficie totalise 230 000 pieds carrés.
La somme record pour la catégorie Bureau revient néanmoins à Allied Properties (huitième position), qui a finalisé l’achat de ses parts au sein du complexe Place Gare Viger, au coût de 121 M$. Entamée l’an dernier, cette transaction totalise 249 M$ pour les espaces de la gare Viger et de la tour de 146 000 pieds carrés, située au 700, rue Saint-Hubert (qui accueille les bureaux montréalais de Novartis Pharma Canada). Au total, ce fonds de placement immobilier vient de payer près de 800 $ le pied carré pour cette acquisition. « Un sommet pour le centre-ville de Montréal », signale Scott Speirs, vice-président exécutif du conseil à l’agence CBRE.
Le centre commercial n’est pas mort
Enfin, parmi les autres conventions costaudes du tableau, signalons les acquisitions de Sun Life et de Prime Canadian, qui ont acheté un portefeuille de sept immeubles industriels appartenant à Camco. Cette transaction de 212 M$, qui figure en sixième position, permet aux deux partenaires financiers de bonifier de 40 % leurs actifs industriels, mentionne Yves-André Godon, directeur général de BentallGreenOak, gestionnaire de location du portefeuille immobilier de Sun Life.
Le centre commercial Laurier Québec s’invite, lui aussi, parmi les grandes transactions immobilières commerciales de l’année, au septième rang. Ivanhoé Cambridge a vendu 50 % en indivision sa participation au sein du complexe commercial à DMA, un propriétaire et développeur d’immeubles résidentiels de Québec. Ce dernier a payé 154,1 M$, soit plus de 257 $ le pied carré pour acquérir la moitié de la propriété. Avec ses 1,2 million de pieds carrés de superficie, il s’agit du plus important centre commercial suprarégional de la capitale nationale, soulève son nouveau propriétaire, le PDG de DMA, Pierre Moffet. Cette acquisition, dit-il, constitue les premiers pas de DMA dans l’univers de l’immobilier commercial. Et non les moindres. Sa participation dans Laurier Québec représente désormais plus de 10 % des 1,4 G$ d’actifs de son entreprise.
« Logements, condos, résidences pour aînés, bureaux… nous avons l’intention de transformer ce centre commercial en un milieu de vie unique à Québec », signale-t-il. D’ailleurs, DMA souhaite tripler la superficie de Laurier Québec au cours des dix prochaines années.
