Avec les baby-boomers, on a assisté à une première génération qui a su au fil du temps accumuler une richesse certaine, notamment en immobilier. Cependant, ils prennent de l’âge, plusieurs sont encore propriétaires d’immeubles à revenus et ne songent aucunement à s’en départir.
Plusieurs par contre veulent transmettre à leurs enfants, de leur vivant, le patrimoine qu’ils ont constitué. C’est une excellente chose que les Québécois et les Québécoises pensent maintenant en terme de patrimoine pour la famille.
Qu’arrivera-t-il de leurs biens immobiliers à leur décès?
«Dans un premier temps, il est bon de préciser que s’il est vrai qu’il n’y a pas d’impôt sur les successions, ça ne veut pas dire pour autant que le décès n’entraîne pas de conséquences fiscales. La plus-value prise sur les biens est imposable au décès», précise Richard D’Amour, avocat-fiscalite au cabinet De Chantal D’Amour Fortier, s.e.n.c.r.l.
En effet, les lois fiscales créent une présomption de disposition, c’est-à-dire une vente présumée de l’ensemble de leurs biens à leur juste valeur marchande à ce moment. Cette présomption de disposition a lieu immédiatement avant le décès. Ainsi, dans l’année de son décès, une personne sera donc imposée sur la récupération d’amortissement, le cas échéant, et sur la plus-value prise par le bien durant la durée de détention.
Il y a donc un impôt payable à très court terme (bien souvent six mois du décès) et en matière d’immobilier, les valeurs peuvent être importantes, mais bien souvent non liquides.
Utilisons un exemple chiffré pour bien comprendre. Une personne ayant acquis des biens immobiliers au fil des années peut se retrouver à son décès avec la situation suivante :
Juste valeur marchande des biens immobiliers : 8 000 000 $
Coût d’acquisition des biens : 4 500 000 $
Amortissement pris sur les biens : 350 000 $
Dans une telle situation, la présomption de disposition fait en sorte que cet individu aura dans l’année de son décès, à s’imposer sur :
- Une récupération d’amortissement de : 350 000 $
- Un gain en capital imposable de : 1 750 000 $
(8 000 000 $ - 4 500 000 $) à 50 %
Au taux marginal d’imposition, l’impôt à payer s’élèvera approximativement à 1 050 000$. La question qui se pose? « Comment les héritiers feront-ils pour payer cette somme due au fisc», mentionne Me D’Amour.
Il existe une exception au principe de présomption de disposition mentionnée précédemment. En effet, lorsque les biens sont légués au conjoint, les lois fiscales prévoient un transfert en franchise d’impôt, ce qu’on appelle communément un roulement fiscal. La plus-value est donc uniquement imposée au décès du 2e conjoint si le legs est fait en sa faveur.
Est-ce que la plupart des gens lèguent tout à leur conjoint?
Par le passé, les testaments étaient souvent rédigés de manière à ce que les enfants n’héritent de leurs parents qu’au décès du dernier des deux. Or, la situation aujourd’hui est tout autre. Avec l’augmentation des divorces/séparations et l’avènement des familles reconstituées, la planification testamentaire prend une tout autre tournure. Les gens qui ont accumulé une certaine richesse veulent s’assurer que cette richesse soit partagée avec le conjoint «du moment» et ses enfants.
Il faut donc prendre en compte qu’un impôt peut être payable au décès. Si la personne décédée n’a pas utilisé l’effet de levier que lui procurent les immeubles, la succession peut renégocier les prêts hypothécaires en place afin de dégager suffisamment de liquidités pour payer cet impôt. Mais ce n’est pas toujours possible. La succession peut donc se retrouver dans l’obligation de liquider les immeubles et ainsi sacrifier une partie de leur valeur pour les vendre rapidement.
Est-ce qu’il existe des solutions?
Il existe effectivement des solutions à cette situation. Il faut cependant y penser à l’avance!
1- Utilisation de produits d’assurance-vie
Il est possible de contracter, de son vivant, une police d’assurance-vie d’un montant suffisant pour couvrir l’impôt généré au décès. Cette police d’assurance doit être prise alors qu’on est toujours assurable. La mort étant une certitude pour tous, plus une assurance est prise alors que nous avançons en âge, plus le coût de la prime sera élevé.
Lors du décès, le produit d’une telle police d’assurance est reçu, en principe, libre d’impôt par la succession.
2- Mise en place d’une structure
Une autre solution consiste à mettre en place une structure qui permettra de diminuer ou même d’éliminer l’impôt payable au décès. On parle ici d’un «gel successoral».
La mécanique consiste à transférer les immeubles dans une société par actions en échange d’actions qui cessent de prendre de la valeur. Les actions qui prendront de la valeur seront quant à elles détenues directement, c’est-à-dire que les enfants détiennent les actions, ou encore, indirectement à nos enfants, par l’utilisation d’une fiducie.
En principe, mais sous réserve de certaines vérifications notamment à l’égard du prêt hypothécaire affectant l’immeuble, il n’y aura aucun impact fiscal lors du transfert des immeubles à la société en échange d’actions de la société.
À partir du moment du transfert jusqu’au décès de l’auteur du transfert, il n’y aura aucune imposition sur la plus-value prise par les immeubles puisque cette plus-value « appartiendra » aux enfants.
Il n’y aura au décès de l’auteur du transfert aucune récupération d’amortissement puisque lors du décès, les biens faisant l’objet d’une présomption de disposition ne sont plus les immeubles, mais bien les actions reçues en échange du transfert des immeubles.
« Par ailleurs, une planification de rémunération peut être mise en place afin de procéder au fil du temps au rachat des actions émises dans le cadre du transfert des immeubles et ainsi se retrouver au décès sans aucun impact fiscal. Il faut pour se faire souvent se prendre suffisamment tôt afin d’être en mesure d’éliminer complètement l’imposition », précise en terminant Me D’Amour.
En conclusion, on investit beaucoup de temps et d’énergie à bâtir notre richesse, je crois alors qu’il est sage de prendre quelques instants afin de bien planifier et structurer le legs de notre portefeuille immobilier. De cette façon, nous pourrons transmettre à nos héritiers un patrimoine qui ne fera pas l’objet d’une trop grosse ponction par les autorités fiscales.
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Votre coach, Yvan
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À propos de ce blogue
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte près de 19 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller «Les flips», formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 13 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
