Lors du dernier évènement mensuel du Club d’Investisseurs Immobiliers du Québec à Montréal, un membre est venu me rencontrer durant l’un des moments de réseautage pour me demander s’il était préférable de faire des flips ou plutôt d’opter pour l’accumulation d’immeubles à long terme.

Ce dilemme est très fréquent pour la plupart des investisseurs immobiliers débutants, voire même pour ceux plus avancés dans le processus. Se poser cette question est donc tout à fait légitime.

La lecture de cet article vous aidera à vous faire une meilleure idée et vous permettra d’être en mesure de prendre une décision plus éclairée quant à la stratégie à adopter à court et long terme. Du moins, j’ose espérer.

Voici le résumé de l’échange que nous avons eu ensemble.

AVANTAGES D’ACCUMULER DES IMMEUBLES

Enrichissement dans le temps

Le principal avantage d’accumuler des immeubles demeure sans l’ombre d’un doute l’équité grandissante que vous créerez avec le temps grâce à l’effet combinée de la capitalisation du prêt hypothécaire ainsi que de la prise de valeur de l’immeuble.

En effet, il est prouvé que les immeubles prennent en moyenne 3% de valeur par année. Évidemment, il y a parfois des périodes où la plus-value est accélérée, comme ce fut le cas depuis les années 2000 alors que la valeur des immeubles a doublé dans la plupart des grands centres et dans presque tous les segments de marché. Par contre, certains se rappelleront la crise des années 90 où la valeur des immeubles avaient chuté drastiquement. L’immobilier étant cyclique, les valeurs montent et descendent mais maintiennent toutefois une tangente à la hausse.

Effet levier exponentiel

Un autre avantage de privilégier l’accumulation d’immeubles découle des deux facteurs expliqués précédemment, soit la capitalisation et la plus-value. Vous conviendrez avec moi que si votre équité grandit dans le temps et que vous avez fait de bons achats ( c’est-à-dire que vous avez entre autres réalisé un profit instantané à l’achat ) vous serez en mesure de refinancer dans un laps de temps relativement court, récupérer vos liquidités et procéder à une nouvelle acquisition qui aura pour effet d’accélérer votre progression.

En d’autres termes, plus vous posséderez d’actifs immobiliers achetés sous la valeur marchande, qui capitaliseront et prendront de la valeur, plus votre progression sera rapide. Voilà la véritable clé de l’enrichissement en immobilier. Vous vous enrichirez davantage en conservant vos immeubles qu’en les revendant rapidement. Soyez-en assuré !

DÉSAVANTAGES D’ACCUMULER DES IMMEUBLES

Peu de flux de trésorerie généré au début

Parlons maintenant des désavantages de l’accumulation, car il y en a ! Le premier étant le peu de « cashflow », ou si vous préférez le surplus de trésorerie, que vous générerez, du moins au début. À moins bien sûr d’y injecter beaucoup de capitaux initialement, ce qui aurait conséquemment l’effet de diminuer votre rendement.Gardez à l’esprit qu’un immeuble financé à son maximum générera relativement peu de cashflow puisque vos paiements hypothécaires seront plus élevés que si vous aviez mis beaucoup de comptant lors de l’acquisition. Il ne faut donc pas trop miser sur de grands surplus de