Il existe de nombreuses histoires à succès, racontant comment un individu parti de rien s’est bâti une fortune de plusieurs millions avec l’immobilier. La plupart des gens considèrent tôt ou tard dans leur vie l’achat d’une maison, pour y vivre. Avec ce premier contact dans la sphère de l’immobilier, on en vient plus facilement à considérer l’acquisition d’immeubles pour débuter un plan d’enrichissement à long terme. La Bourse, à l’opposé, demeure nébuleuse. Il existe tellement de secteurs et de compagnies différentes cotées en Bourse: on peut facilement s’y perdre.
Or, nous avons remarqué que les gens qui ont fait fortune en immobilier adoptent fréquemment une stratégie en particulier lorsqu’ils choisissent de se tourner vers la Bourse. Comme vous le savez, il existe deux sources de type d’enrichissement en immobilier: les rentrées d’argent mensuelles et l’appréciation de l’immeuble. Les loyers reçus tous les mois servent à défrayer les diverses dépenses courantes, le paiement hypothécaire et les impôts. Donc, le locateur doit gérer les flux de trésorerie. Il doit s’assurer qu’il détiendra assez d’argent en tout temps pour pourvoir aux imprévus, comme un toit ou un chauffe-eau qui coulent. Il sait que ses liquidités proviennent uniquement de ces entrées mensuelles d’argent. Certes, il peut refinancer l’immeuble lorsque c’est possible de le faire, mais cela nécessite du temps et des démarches.
Deux biais cognitifs
À force de discuter avec des investisseurs immobiliers, nous avons cru déceler deux biais cognitifs communs qui reviennent lorsque vient le temps d’opter pour la Bourse: le biais de la comptabilité mentale et le biais de cadrage (de l’anglais, «mental accounting and framing biases»). Le premier réfère à la tendance à compartimenter des sommes d’argent dans des catégories distinctes, alors que le deuxième explique le réflexe de penser différemment selon la façon dont un problème ou une solution est présentée, même si le résultat final demeure le même.
En scrutant des titres boursiers, un investisseur en immobilier accordera parfois plus d’importance à ceux versant un généreux dividende. La raison s’avère fort simple. Il obtient ainsi les deux catégories d’enrichissement auxquelles il est habitué. Les dividendes s’apparentent aux loyers, et l’action en Bourse correspond à l’immeuble lui-même. Ainsi, il perçoit un flux d’argent tous les trois mois, et pendant ce temps, son titre devrait s’apprécier, de la même façon que la valeur de l’immeuble.
Par conséquent, tout concentrer son capital dans un portefeuille de titres ne versant pas de dividendes constituerait un geste fort angoissant. L’argent est «pris» ou «immobilisé», sans pouvoir disposer d’un flux financier sécurisant. En immobilier, ce flux permet de pouvoir aux différentes dépenses ainsi qu’aux imprévus.
Présentons la chose autrement. Le portefeuille serait constitué d’un fonds, et celui-ci verserait une distribution de 7% annuel, sur une base mensuelle. Plusieurs investisseurs seraient rassurés par une telle structure. Pourtant, pour procéder à la distribution régulièrement, le gestionnaire d’un tel fonds n’aurait qu’à vendre le nombre d’actions nécessaire à chaque mois. En effet, la grande liquidité du marché boursier permet de vendre un petit pourcentage de ses avoirs n’importe quand.
En immobilier, un propriétaire ne peut pas vendre 5% de son immeuble, et encore moins en 5 minutes. Normalement, sa seule porte de sortie en cas de besoin urgent consiste à vendre tout l’immeuble, tout en prévoyant un certain temps pour trouver l’acheteur, négocier, passer chez le notaire, etc. Il peut avoir accès à du financement, mais un certain délai s’avère également nécessaire. En outre, beaucoup d’investisseurs utiliseront systématiquement l’équité disponible sur leurs immeubles existants afin d’en acquérir d’autres, limitant la disponibilité de financement en cas d’imprévus. Par conséquent, la réception des loyers tous les mois est essentielle pour disposer de suffisamment de liquidités en tout temps.
À la Bourse, toutes les dépenses afférentes à une société sont défrayées à la source. Par exemple, en achetant des actions de la Financière Manuvie (Tor., MFC), vous n’avez pas à vous soucier du paiement des réclamations ou des employés. Donc, les imprévus sont gérés par la société, alors que pour un immeuble, le propriétaire gère tout lui-même. À la longue, à force de jongler avec cette lourde responsabilité, on peut avoir tendance à rechercher un modèle similaire à la Bourse, créant l’illusion d’un certain contrôle sur les flux de trésorerie. Ajoutons à cela la disponibilité des fonds: on oublie trop souvent la grande liquidité des titres. En à peine 30 secondes, on peut vendre 1% ou 2% de sa position, ce qui est impossible en immobilier.
Revenons aux dividendes. Une entreprise très bien gérée peut enrichir considérablement son actionnaire. Si la direction peut réinvestir les profits avec l'espérance d’un retour sur le capital de 20% et plus, un investisseur devrait espérer ne pas recevoir de dividendes, et de voir tout le capital alloué au développement de l’entreprise. Que le profit de l’actionnaire provienne d’un dividende (que l’on doit souvent réinvestir soi-même après sa réception) ou de l’appréciation du titre, le résultat sera le même.
Les biais cognitifs de la comptabilité mentale (séparer le dividende et l’appréciation en Bourse) ou de cadrage (se voir offrir un titre avec une apparence de deux sources de profits distinctes) peuvent amener l’investisseur en immobilier à mettre trop d’emphase sur les dividendes, et l’inciter à commettre des erreurs. Parfois, il optera pour une société qui distribue de l’argent alors qu’elle devrait plutôt repayer ses dettes pour se solidifier. D’autres fois, il ignorera un titre peu risqué et au potentiel intéressant, uniquement parce que la direction a préféré réinvestir la plupart des profits dans l’entreprise.
Au sujet des auteurs du blogue: Patrick Thénière et Rémy Morel sont analystes financiers et propriétaires de Barrage Capital, une firme montréalaise de gestion d'actifs. www.barragecapital.com
