Une tactique courante pour l’acheteur d’immeubles locatifs consiste à utiliser tous les moyens de financement possible afin de minimiser ses sorties de fonds. Par conséquent, le rendement sur son capital net est magnifié, ce qui permet une croissance des actifs beaucoup plus rapide.
L’un de ces outils de financement constitue la balance de prix de vente (communément appelée «balance de vente»). Elle correspond à un montant qu’un vendeur consent à prêter à l’acheteur afin de compléter le prix de vente. Par exemple, pour un immeuble de 950 000$, le vendeur pourrait accepter de recevoir 800 000$ immédiatement, et 150 000$ sur plusieurs années. En échange, l’acheteur verse des intérêts sur le prêt. Comme le taux utilisé surpasse souvent de loin les taux disponibles dans un placement garanti à la banque, le vendeur y voit une occasion d’engendrer davantage d’argent. Mentionnons également l’étalement du gain en capital sur plusieurs années, permettant des économies fiscales non négligeables. Mais, est-ce vraiment avantageux?
Certes, l’immeuble sera hypothéqué au second rang (la banque passe en premier) en cas de non paiement. Au pire, le vendeur n’a qu’à reprendre son immeuble qu’il connaît bien, puisqu’il l’a détenu pendant un certain temps. Pas vrai?
Nous avons posé la question à Louis-Philippe Lagacé, 44 ans, qui investit en immobilier depuis son tout jeune âge et qui possède plusieurs immeubles à Montréal: «Tu te retrouves souvent à vendre à des gens que tu ne connais pas, et qui administreront l’immeuble. Celui-ci pourrait être plus ou moins bien entretenu.» En effet, si la durée du prêt de la balance de vente s’étale sur 5 ans, et que le nouveau propriétaire n’entretient pas l’immeuble comme il le devrait, la valeur en sera affectée.
Louis-Philippe renchérit: «Il y a souvent des demandes de renégociation à la fin du terme. L’acheteur peut tenter de repousser l’échéance, soit en tant que tactique pour maximiser ses liquidités, soit parce qu’il connaît des difficultés. Si le vendeur refuse, l’acheteur peut montrer de l’indifférence face à une éventuelle poursuite, sachant qu’elle occasionnera des frais juridiques coûteux, du temps de la part du vendeur, avec aucune garantie de pouvoir récupérer son argent.»
Lorsqu’en tant que vendeur, vous consentez une balance de vente, vous devenez un créancier, au même titre que la banque. Vous prenez un risque significatif, puisqu’en cas de défaut, vous êtes le premier sur la ligne. Le cycle immobilier actuel a connu toute une progression ces 15 dernières années, ce qui a éliminé bien des risques entrepris dans le passé. Si nous avions connu une sévère correction lors de ces 10 dernières années, nous entendrions probablement parler davantage des risques à consentir des balances de vente.
Si vous songez à le faire malgré tout, vous pouvez bâtir votre prix en fonction de ce que vous souhaitez obtenir. Par exemple, pour l’immeuble de 950 000$, une vente à 1 100 000$ permettrait d’accepter une balance de 150 000$. Ainsi, en cas de difficulté, vous aurez tout de même empocher le prix que vous désiriez. Le seul problème réside dans le financement bancaire. Certaines institutions, par mesure de prudence, préfèrent maintenant utiliser la valeur économique plutôt que la valeur marchande ou demandée. Dans un tel cas, elles baseraient le financement de 75% sur les 950 000$, et non sur les 1 100 000$ exigés. L’acheteur aurait alors besoin d’une plus grande mise de fonds, et par ricochet, une balance de vente plus importante.
P.S.: Pour ceux qui désirent croître leur parc immobilier, il existe un autre inconvénient. La disposition de leurs biens avec balance de vente les privent de liquidités immédiates pouvant servir de mise de fonds dans d'autres immeubles.
