[Photo : Bloomberg]
Dans un article précédent, j’analysais la hausse de l’immobilier en considérant la baisse des taux hypothécaires. Cette semaine, nous verrons que le marché de l’immobilier n’est pas le seul qui a connu une hausse rapide au cours des deux dernières décennies.
Deux marchés ont subi depuis 1990 une hausse de prix grandement supérieure à l’inflation : l’immobilier et l'essence. Malgré la surévaluation probable du marché immobilier, il est intéressant de noter que le pétrole a connu une hausse de prix similaire, ce qui laisse croire que certains facteurs de l’économie poussent les prix de ces deux produits vers le haut.
La comparaison entre le prix des résidences unifamiliales et de l'essence dans la région métropolitaine de Montréal permet d’observer une forte corrélation entre les deux marchés. Les fluctuations du prix du pétrole et du prix des résidences unifamiliales suivent une tendance très similaire depuis plusieurs années, soit une hausse supérieure à l’inflation entre 1990 et 2013. Le prix de l'essence en dollars constants a augmenté de 41,8 % pendant cette période, soit une hausse un peu inférieure à l’augmentation de 62,7 % du prix de la propriété unifamiliale médiane*. Les deux marchés ont tout d’abord connu une baisse des prix au début des années 1990, puis une croissance rapide au début des années 2000. L'essence est un marché plus volatil et a connu davantage de fluctuations, mais la tendance à long terme a été similaire. Le graphique suivant montre bien l’évolution semblable des deux marchés.
Ainsi, l’immobilier n’est pas le seul marché ayant connu une croissance rapide des prix au cours de cette période.
Qu’est-ce qui explique la tendance similaire entre l’immobilier et l'essence?
En fait, ces deux marchés sont sensibles à la conjoncture économique. Cela s’observe, entre autres, par leur tendance inverse à celui du taux de chômage. Selon Statistique Canada, le taux de chômage était de 13,2 % en 1993, son plus haut niveau pour la période allant de 1990 à 2013. D’un autre côté, durant la même période, les prix du pétrole et de l’immobilier (en termes réels) étaient près de leur plus bas niveau en 1993.
Depuis 2004, le taux de chômage demeure relativement bas, oscillant entre 8,5 % et 7,2 %. Pendant ce temps, les prix de l'immobilier et de l'essence n'ont jamais cessé de grimper.
En fait, la baisse des taux d’intérêt a rendu les propriétés plus accessibles en réduisant les paiements d'intérêt, mais a également encouragé la consommation ce qui a contribué à la diminution du taux de chômage et à l’augmentation du PIB. Ainsi, la conjoncture économique était favorable au début des années 2000. Cela a eu pour conséquence d’augmenter la demande tant sur le marché du pétrole que sur le marché de l’immobilier, ce qui s’est répercuté en une hausse de prix.
Ainsi, en plus d’avoir grandement augmenté en raison d’une baisse des taux d’intérêt, les prix actuels sur le marché de l’immobilier semblent également être la conséquence, tout comme la croissance du prix de l’essence, de l’expansion économique du début des années 2000.
Actuellement, le prix de l’essence (plus volatil) diminue alors que ceux de l’immobilier sont relativement stables. La baisse du prix de l’essence est principalement causée par la chute du prix du baril de pétrole brut qui est la conséquence d’une offre abondante et d’une demande à un faible niveau. Néanmoins, les deux secteurs sont également tributaires de l’économie québécoise et mondiale qui est plutôt au ralenti.
* Le prix médian est calculé à partir de la base de données de JLR, qui compile toutes les transactions enregistrées au registre foncier.
