Pouvez-vous louer légalement avec Airbnb?

Publié le 27/10/2021 à 17:00

Pouvez-vous louer légalement avec Airbnb?

Publié le 27/10/2021 à 17:00

(Photo: Andrea David pour Unsplash)

 

Des 6350 annonces montréalaises sur Airbnb, il y en a moins de 400 qui ont des permis. Les autres opèrent illégalement.
Avant la pandémie, on retrouvait 14 000 annonces sur la plateforme de location. La forte réduction de touristes à Montréal est la principale raison expliquant cette baisse de popularité auprès des annonceurs. Toutefois, il y en a une deuxième : Revenu Québec distribue de plus en plus d’amendes d’un montant 2500 $ par jour aux propriétaires illégaux. 
Louer un logement pendant 31 jours ou moins constitue une location touristique de courte durée, une pratique qui est encadrée par la loi provinciale sur les établissements d’hébergement touristique. Depuis 2011, un permis est exigé. La loi a été mise à jour en mai 2020, exigeant par le fait même l’inclusion du numéro de permis dans toutes les annonces. 
Contrairement à la métropole, les centres de villégiature ont enregistré une hausse marquée d’annonces pendant la pandémie. Ceci s’explique par la forte demande des chalets locatifs.
Résidence secondaire : seulement si le zonage le permet
Typiquement, une municipalité va permettre la location de courte durée de style Airbnb sur un petit nombre de rues. Ainsi, si vous souhaitez louer votre résidence, la première chose que vous devez faire est d’aller vérifier avec le département d’urbanisme si votre immeuble est dans un endroit où la location de courte durée est permise. Par la suite, vous devez faire une demande auprès de la corporation de l’industrie touristique (CITQ). Avant de délivrer un permis, la CITQ contacte la municipalité afin de vérifier si votre logement est dans une zone permettant la location de courte durée. 
Dans le cas d’une copropriété, c’est le syndicat de copropriété au Québec qui a le mandat d’autoriser la location de courte durée. Dans la majorité des tours à condos, cette dernière est interdite. Les locataires doivent pour leur part avoir une autorisation écrite du propriétaire. 
Résidence principale : zonage ou pas ?
La résidence principale correspond à la résidence où vous demeurez de façon habituelle en y centralisant vos activités familiales et sociales — notamment lorsqu’elle n’est pas utilisée à titre d’établissement d’hébergement touristique — et dont l’adresse correspond à celle indiquée auprès des ministères et des organismes du gouvernement provincial. Ce n’est pas nécessairement votre résidence principale pour fin fiscale. Toute autre résidence est considérée comme une résidence secondaire. Ainsi, si vous souhaitez louer votre résidence principale, vous devez aussi demander un permis à la CITQ.
À partir du 25 mars 2023, les dispositions adoptées dans le cadre du projet de loi 67 permettront notamment aux Québécois de faire la location à court terme de leur résidence principale sur l’ensemble du territoire sans qu’un règlement municipal puisse en interdire l’exploitation. Mais d’ici cette date, les municipalités peuvent interdire ou limiter l’offre d’hébergement touristique dans une résidence principale dans certaines zones de leur territoire, et ce, par référendum.
La loi prévoit également l’instauration d’un mécanisme entraînant la suspension ou le retrait d’un permis en cas d’infractions répétées à la tranquillité publique. 
Airbnb ne collabore pas
Revenu Québec a encore beaucoup de chemin à faire pour abolir ces locations illégales, alors que l’adresse d’un logement n’est pas indiquée dans une annonce sur Airbnb. La géolocalisation est comme par hasard imprécise. Il est donc difficile pour Revenu Québec de les retrouver. Au début, la dénonciation par un voisin était la principale façon de mettre la main sur une résidence. Revenu Québec a une équipe de 25 membres du personnel et je ne doute pas de leurs efforts. Chaque année, ils exécutent plusieurs milliers d’inspections au Québec. Par le fait même, il y a de plus en plus d’amendes. Cependant à ce rythme, cela va prendre plusieurs années avant que les locations illégales disparaissent.
Vancouver a été le premier endroit au Canada à exiger que le permis soit publié dans une annonce. Ainsi, ils ont réussi à convaincre Airbnb d’effacer toutes les annonces qui ne répondent pas à cette exigence. D’autres villes dans d’autres pays ont également réussi, contrairement à la province du Québec. 
Ce manque d’enthousiasme à enlever des annonces n’est pas surprenant. Les revenus d’Airbnb sont directement proportionnels aux nombres d’annonces. Il faut qu’un gouvernement établisse un excellent rapport de force pour convaincre la plateforme de le faire. Personnellement, je changerais la loi pour la forcer, ainsi que tous les autres sites de location, à effacer toutes ces locations illégales. La situation actuelle n’est pas équitable pour ceux qui louent leur résidence légalement. Plusieurs villes, comme Montréal, attendent ce moment avec impatience. 

 

BLOGUE INVITÉ. Des 6350 annonces montréalaises sur Airbnb, il y en a moins de 400 qui ont des permis. Les autres opèrent illégalement.

Avant la pandémie, on retrouvait 14 000 annonces sur la plateforme de location. La forte réduction de touristes à Montréal est la principale raison expliquant cette baisse de popularité auprès des annonceurs. Toutefois, il y en a une deuxième : Revenu Québec distribue de plus en plus d’amendes d’un montant 2500 $ par jour aux propriétaires illégaux. 

Louer un logement pendant 31 jours ou moins constitue une location touristique de courte durée, une pratique qui est encadrée par la loi provinciale sur les établissements d’hébergement touristique. Depuis 2011, un permis est exigé. La loi a été mise à jour en mai 2020, exigeant par le fait même l’inclusion du numéro de permis dans toutes les annonces. 

Contrairement à la métropole, les centres de villégiature ont enregistré une hausse marquée d’annonces pendant la pandémie. Ceci s’explique par la forte demande des chalets locatifs.

 

Résidence secondaire: seulement si le zonage le permet

Typiquement, une municipalité va permettre la location de courte durée de style Airbnb sur un petit nombre de rues. Ainsi, si vous souhaitez louer votre résidence, la première chose que vous devez faire est d’aller vérifier avec le département d’urbanisme si votre immeuble est dans un endroit où la location de courte durée est permise. Par la suite, vous devez faire une demande auprès de la corporation de l’industrie touristique (CITQ). Avant de délivrer un permis, la CITQ contacte la municipalité afin de vérifier si votre logement est dans une zone permettant la location de courte durée. 

Dans le cas d’une copropriété, c’est le syndicat de copropriété au Québec qui a le mandat d’autoriser la location de courte durée. Dans la majorité des tours à condos, cette dernière est interdite. Les locataires doivent pour leur part avoir une autorisation écrite du propriétaire. 

 

Résidence principale: zonage ou pas?

La résidence principale correspond à la résidence où vous demeurez de façon habituelle en y centralisant vos activités familiales et sociales — notamment lorsqu’elle n’est pas utilisée à titre d’établissement d’hébergement touristique — et dont l’adresse correspond à celle indiquée auprès des ministères et des organismes du gouvernement provincial. Ce n’est pas nécessairement votre résidence principale pour fin fiscale. Toute autre résidence est considérée comme une résidence secondaire. Ainsi, si vous souhaitez louer votre résidence principale, vous devez aussi demander un permis à la CITQ.

À partir du 25 mars 2023, les dispositions adoptées dans le cadre du projet de loi 67 permettront notamment aux Québécois de faire la location à court terme de leur résidence principale sur l’ensemble du territoire sans qu’un règlement municipal puisse en interdire l’exploitation. Mais d’ici cette date, les municipalités peuvent interdire ou limiter l’offre d’hébergement touristique dans une résidence principale dans certaines zones de leur territoire, et ce, par référendum.

La loi prévoit également l’instauration d’un mécanisme entraînant la suspension ou le retrait d’un permis en cas d’infractions répétées à la tranquillité publique. 

 

Airbnb ne collabore pas

Revenu Québec a encore beaucoup de chemin à faire pour abolir ces locations illégales, alors que l’adresse d’un logement n’est pas indiquée dans une annonce sur Airbnb. La géolocalisation est comme par hasard imprécise. Il est donc difficile pour Revenu Québec de les retrouver. Au début, la dénonciation par un voisin était la principale façon de mettre la main sur une résidence. Revenu Québec a une équipe de 25 membres du personnel et je ne doute pas de leurs efforts. Chaque année, ils exécutent plusieurs milliers d’inspections au Québec. Par le fait même, il y a de plus en plus d’amendes. Cependant à ce rythme, cela va prendre plusieurs années avant que les locations illégales disparaissent.

Vancouver a été le premier endroit au Canada à exiger que le permis soit publié dans une annonce. Ainsi, ils ont réussi à convaincre Airbnb d’effacer toutes les annonces qui ne répondent pas à cette exigence. D’autres villes dans d’autres pays ont également réussi, contrairement à la province du Québec. 

Ce manque d’enthousiasme à enlever des annonces n’est pas surprenant. Les revenus d’Airbnb sont directement proportionnels aux nombres d’annonces. Il faut qu’un gouvernement établisse un excellent rapport de force pour convaincre la plateforme de le faire. Personnellement, je changerais la loi pour la forcer, ainsi que tous les autres sites de location, à effacer toutes ces locations illégales. La situation actuelle n’est pas équitable pour ceux qui louent leur résidence légalement. Plusieurs villes, comme Montréal, attendent ce moment avec impatience. 

À propos de ce blogue

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue régulièrement aux lecteurs de «Les Affaires».

Jean Sasseville

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