Il n’y a pas de pénurie de logements à louer sur l’île de Montréal. C’est en banlieue et dans plusieurs villes en région que les logements à louer sont plus rares. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ.  Lorsque je réfléchis à la « crise du logement » je me questionne souvent à savoir comment contrôler le prix des loyers au Québec, qui est en montée fulgurante depuis quelques années. J’imagine mal comment y arriver sans remonter l’inventaire disponible, compte tenu de la relation entre faible disponibilité des logements et de la progression du prix des loyers qui l’accompagne.

Pas de pénurie sur l’île de Montréal

Il n’y a pas de pénurie de logements à louer sur l’île de Montréal. C’est en banlieue et dans plusieurs villes en région que les logements à louer sont plus rares.

« Le taux d’inoccupation en 2021 est plus élevé sur l’île de Montréal (3,7%) qu’en banlieue (1,1%), dicte l’économiste du marché immobilier à la SCHL, Francis Cortellino. La reprise progressive de la migration internationale et le retour des cours en présentiel ont fait diminuer le taux d’inoccupation du centre-ville, mais le taux d’inoccupation demeure supérieur à ce qu’il était avant la pandémie. »

La migration de locataires de l’île vers la banlieue (pandémie, télétravail, etc.) est l’une des raisons du faible taux observé en banlieue, poursuit-il. Plusieurs personnes ont quitté les grands centres pour de plus petits centres en région depuis le début de la pandémie. Les taux d’inoccupation sont très faibles dans plusieurs de ces petits centres. Ces faibles taux d’inoccupation engendrent une pression à la hausse sur les loyers.

Hausses inégales dans le Grand Montréal

Voici les loyers médians et le nombre de logements de deux chambres à louer du 31 mars 2019 au 31 mars 2022 pour certains secteurs de l’île de Montréal, Laval et Longueuil:

Zipplex est un portail présentant des statistiques crédibles et travaillées sur les logements à louer au Québec.

« On regarde l’ensemble de ce qui s’affiche au marché sur les sites majeurs de location, on fait un suivi serré des annonces et on valide de plus en plus les résultats obtenus directement avec des propriétaires, précise Steven Gingras, VP et cofondateur de Zipplex. Pour les tableaux en rubrique, on s’est appuyé sur plus de 20 000 données filtrées et validées. Pour cet échantillonnage, nous excluons les condos locatifs et les unités neuves. Il est important de préciser que les fortes variations observées dans certains marchés sont conséquentes à l’influence d’un apport plus faible d’unités mises en location ».

Comme les taux d’inoccupation sont beaucoup plus bas en banlieue, ce n’est pas surprenant que les hausses de loyers y soient plus élevées.

« Dans les quelques arrondissements de Montréal présentés dans ce tableau, c’est dans Anjou et Mercier–Hochelaga-Maisonneuve que les hausses ont été plus élevées en 2022. Pour les autres arrondissements, les variations varient entre -2% et +8% », souligne Dany Di Vincenzo, président de Zipplex.

De 2019 à 2022, la hausse des loyers à Laval a été de 37% alors qu’elle n’a été que de 11% sur le Plateau, mentionne-t-il. Depuis le début de la pandémie, le nombre de logements à louer a beaucoup diminué à Longueuil et Laval. Ces logements inoccupés ont des loyers supérieurs à l’ensemble des loyers.

Les statistiques de la SCHL pour la RMR de Montréal en 2021 chiffent le loyer moyen à 930 $ (logement occupé), en hausse de 3,9%, et de 1130$ (logement à louer). Pour les copropriétés à louer, c’est 1420$.

Hausses élevées ailleurs en province

Les taux d’inoccupation à Sherbrooke, Granby, Terrebonne et Gatineau frôlent 0%. Les hausses y sont donc très élevées.

Comment freiner les hausses

Je pense souvent à l’affirmation choc de l’économiste socialiste suédois Assar Lindbeck: « Dans de nombreux cas, le contrôle des loyers semble être la technique la plus efficace actuellement connue pour détruire une ville, à l’exception des bombardements ».

Contrôler les loyers a des effets indésirables, dont la réduction de l’offre et du mauvais entretien des logements. Dans un sondage auprès de 464 économistes publié dans le numéro de mai 1992 de l’American Economic Review, 93% étaient d’accord sur le fait qu’un plafond des loyers réduit la quantité et la qualité des logements disponibles. En 1981, l’Institut Fraser a publié un livre phare expliquant les effets pervers de contrôler les loyers: le contrôle des loyers, mythes et réalités. Parmi les auteurs, il y avait plusieurs économistes qui ont marqué le 20e siècle tel que Milton Friedman (prix Nobel en 1976) et Friedrich Hayek (prix Nobel en 1974). Il y avait aussi des économistes de gauche. Gunnar Myrdal (prix Nobel en 1974), un important architecte de l’État-providence du parti travailliste suédois a déclaré que « le contrôle des loyers a constitué dans certains pays occidentaux, peut-être, le pire exemple de mauvaise planification par des gouvernements manquant de courage et de vision ».

Une autre solution

Pour résoudre la « crise du logement », il faut construire vite, massivement et efficacement. C’est la rareté des logements qui est la cause des hausses élevées. Le provincial et le fédéral devraient mieux dépenser leurs fonds pour la construction de logements sociaux et abordables. Il est compréhensible que les villes réclament encore plus d’investissement gouvernemental, mais ils auraient avantage à encourager plus de construction du privé en rendant leurs règles d’urbanisme plus simple et flexible, et de raccourcir leurs délais administratifs pour l’obtention de permis.

N’en déplaise à certains promoteurs immobiliers de tours d’habitation, les plex permettent une densification à une échelle plus humaine. C’est bien d’ajouter des tours dans certains secteurs, mais attention à un discours trop « hautain ». Un quartier de plex peut avoir une densité élevée sans avoir de tour. Il est possible d’augmenter cette densification. On devrait faciliter l’ajout de logements à un petit plex. On devrait aussi permettre à un propriétaire d’une unifamiliale de construire une unité d’habitation accessoire. On devrait aussi encourager la conversion des locaux commerciaux et de bureaux en logements résidentiels.

Je vous invite à consulter mes articles précédents.