Une demande excessive par rapport à l’offre entraîne une forte croissance des prix. Lorsque l’offre de logements disponibles dépasse la demande, la bulle éclate. (Photo: 123RF)

BLOGUE INVITÉ. Le marché montréalais passerait du statut de surchauffe à un début de bulle immobilière, selon certains experts.

Historiquement, il y a eu peu de bulles immobilières au Canada. Est-ce qu’ici le ballon va continuer à se gonfler ou non ? Voici quelques pistes pour y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière?

Une demande excessive par rapport à l’offre entraîne une forte croissance des prix. Ce déséquilibre peut être causé par un certain nombre de facteurs, dont des taux d’intérêt bas, un changement dans l’activité économique et une augmentation du revenu disponible.

Le caractère durable d’un immeuble permet aux vendeurs d’espérer le revendre plus tard avec une plus-value. Le caractère spéculatif, que l’on observe dans une période de bulle immobilière, est souvent nourri par une croyance populaire que les prix sont en perpétuelle augmentation.

Les causes amenant à un déséquilibre du marché immobilier sont nombreuses et diverses. Elles peuvent être structurel, conjoncturel, réglementaire, budgétaire, voire sociologique. Pendant que la bulle gonfle, les acheteurs paient plus que la valeur marchande. Lorsque l’offre de logements disponibles dépasse la demande, la bulle éclate — comme un ballon que l’on souffle trop.

UBS

Basé en Suisse, UBS est la plus grande banque de gestion de fortune dans le monde. Dans son classement mondial des villes avec des bulles immobilières, Toronto est au 2e rang et Vancouver au 6e.

La Fed

Les acheteurs immobiliers canadiens deviennent de plus en plus irrationnels, selon la Réserve fédérale des États-Unis (Fed). Elle a récemment publié son indice d’exubérance pour le deuxième trimestre de 2021. L’indice montre que le Canada, dans son ensemble, est bien dans une bulle immobilière. Il y a une bulle immobilière après cinq trimestres consécutifs d’exubérance. L’indice d’exubérance recherche une dynamique explosive des prix, c’est-à-dire une croissance supérieure aux fondamentaux. La croissance exubérante des prix est considérée comme irrationnelle et basée sur l’émotion. L’achat émotionnel est sujet à des corrections rapides qui peuvent devenir une menace pour plus d’un acheteur. Il s’agit du sixième trimestre consécutif, ce qui signifie qu’il s’agit d’un marché exubérant.

Banque du Canada

La méthode de calcul de l’exubérance des prix des logements est similaire à la Fed, mais les résultats actuellement sont très différents. Il y a des bulles immobilières seulement à Hamilton et à Montréal. Vous avez bien lu. Les marchés de Toronto et Vancouver ne sont plus dans une bulle. Depuis le début de la pandémie, la vigueur des facteurs fondamentaux de la demande, la volonté des ménages d’avoir plus d’espace et l’offre restreinte de maisons individuelles ont contribué à la croissance rapide des prix. Les périodes prolongées de croissance rapide des prix des logements peuvent créer l’attente que les prix continueront d’augmenter, même si les facteurs économiques fondamentaux ne peuvent soutenir ces hausses. Ces anticipations extrapolatives peuvent se concrétiser si la perspective d’une hausse de prix dans le futur gonfle la demande dans l’immédiat.

La SCHL

Pour le deuxième trimestre, Toronto, Hamilton, Ottawa, Montréal, Moncton et Halifax présentaient des degrés de vulnérabilité élevés. Tous ces marchés avaient déjà un degré de vulnérabilité élevé au trimestre précédent, à l’exception de Montréal, où il était auparavant jugé modéré. Les prix des logements montréalais ont fortement augmenté et sont nettement supérieurs au niveau dicté par les facteurs fondamentaux comme le revenu du travail.

APCIQ

« Plusieurs dérives de marché ont été la région de Montréal et plusieurs de ses agglomérations périphériques, telle que la forte proportion de ventes conclues à la suite d’un processus de surenchère animé par un effet d’entraînement lié à la hausse trop rapide et élevée du prix des résidences, explique Charles Brant. directeur de l’analyse du marché immobilier au sein de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Les acheteurs expérimentés ont notamment pu s’appuyer sur une hausse débridée de la valeur de leur résidence pour obtenir la (ou les) propriété(s) ciblées à tout prix, dans un contexte de pénurie d’offres de propriétés, renforçant ainsi une dynamique d’anticipation extrapolative de la hausse des prix. »

« Évidemment, cette situation se combine à des comportements spéculatifs, tels que la multiplication des reventes à court terme, et l’intervention de plus en plus marquée d’investisseurs sur le marché. Il y a donc formation d’une bulle immobilière dans la grande région de Montréal, analyse Charles Brant. Cette bulle se caractérise, d’une part, du fait de l’incapacité de la majorité des premiers acheteurs à accéder à la propriété et d’autre part, la vulnérabilité des acheteurs expérimentés à un changement des conditions économiques dans la mesure où ces derniers sont de plus en plus endettés et dépendants de l’appréciation ou, au pire, au maintien de la valeur de leur(s) bien(s) immobilier(s). Nous croyons toutefois que cette situation est moins avancée que dans d’autres marchés canadiens dont la bulle est plus gonflée. Nous pensons que la hausse des taux d’intérêt sera salvatrice dans la mesure où elle parviendra à désamorcer la formation de cette bulle immobilière, évitant un revirement douloureux du marché, mais permettant plutôt la normalisation de ses conditions par certaines corrections de prix dans la région de Montréal et certaines agglomérations périphériques. À l’échelle du Québec, nous ne pouvons pas parler de bulle du marché de l’immobilier dans la mesure où plusieurs marchés connaissent un processus de rattrapage des prix ».