Augmenter la hauteur des tours à Montréal: un débat houleux

Publié le 23/09/2021 à 12:00

Augmenter la hauteur des tours à Montréal: un débat houleux

Publié le 23/09/2021 à 12:00

Le centre-ville de Montréal... vu du mont Royal (Photo: Nathan Guan pour Unsplash)

BLOGUE INVITÉ. La ville de Montréal possède deux massifs: un naturel (le mont Royal) et l’autre construit par les humains (les tours du centre-ville). 

Depuis le premier plan d’urbanisme de 1992, on veut protéger la vue sur le mont Royal, haut de ses 234 mètres au-dessus du niveau moyen de la mer. Il y a consensus qu’aucune tour ne doit obstruer la vue sur le Mont-Royal. 

Pour ne pas prendre de chance, la hauteur limite d’un édifice est à 210 mètres, une hauteur dont ne peuvent se prévaloir que d’éventuels édifices construits dans les parties les plus basses du centre-ville. Pour la grande majorité des lots au centre-ville, la limite est plus basse: 120, 80, 65, 55, 35, 25 et 16 mètres. Ces limites par lot épousent les lignes jaunes ci-dessous.

 

  

Il y a une vitalité économique à Montréal et une forte demande de construction de tours résidentielles. Il est compréhensible que les promoteurs veuillent construire des tours les plus hautes possibles. On aurait avantage à permettre une augmentation de la densification dans certains endroits. 

Le plus haut gratte-ciel, avec 205 mètres et 51 étages, est le 1000 de La Gauchetière. La plus haute tour résidentielle sera Maestria, avec deux tours de 185 et 199 mètres et avec 58 et 61 étages. 

Vancouver a des montagnes légèrement plus élevées que le mont Royal et leur plus haute tour ne dépasse pas les 200 mètres. Leurs plus hautes tours résidentielles font 120 mètres. Le résultat est très réussi et Vancouver a gagné plusieurs prix. Cela devrait être une source d’inspiration.

Les plus hautes tours au Canada sont à Toronto. Toronto possède plusieurs gratte-ciel dépassant 200 mètres. Le plus haut, avec 297 mètres et 71 étages, est le First Canadian Place. Aura, la plus haute tour résidentielle, a 79 étages. Nous n’avons pas besoin de faire la compétition avec Toronto. Montréal se distingue grâce à d’autres façons.

 

Pourquoi augmenter la densification?

  1. Le nombre net de nouveaux ménages croît de 15 000 par an environ. Pour les 30 prochaines années, cela pourrait dire 450 000 ménages de plus. Où vont-ils se loger?
  2. Le centre-ville est devenu une destination de choix pour y demeurer.
  3. Cette densification permet de réduire l’étalement urbain, réduire la consommation énergétique tout en protégeant les milieux naturels.
  4. Cela rentabilise les services de transport collectif ou l’aménagement de services publics comme une école.
  5. Cela faciliterait l’offre de logements abordables, sociaux et familiaux.
  6. Plus le nombre de logements construits sur un terrain est élevé, plus les unités ont un prix bas.

 

Des tours plus étroites

Fin août, la Ville a modifié son règlement de zonage pour tout le centre-ville. La superficie plancher sera limitée à 750 m² pour les étages supérieurs à 45 mètres. Cela réduira le nombre d’unités, augmentera les prix et nuira à l’offre de logements abordables, sociaux et familiaux.

Apparemment on veut éviter que de hauts gratte-ciel cachent trop la vue pour les piétons. Je m’explique mal cette crainte. Quand on marche près d’une tour, qu’elle mesure 60 mètres ou 120 mètres, cela a peu d’impact. Les promoteurs montent aux barricades. La Ville répond que les projets plus grands ne seront pas automatiquement interdits, mais devront être approuvés par dérogation.

 

Voir grand

La hauteur maximale des tours est un débat controversé. La demande de logements est forte et va le demeurer probablement pour les prochaines décennies. Le défi est d’augmenter les hauteurs à certains endroits tout en ne détériorant pas trop la vue sur le mont Royal. Je crois à un Montréal décomplexé qui a de grandes ambitions, tout en gardant son patrimoine naturel et culturel. Il y en va de la vitalité future de l’économie de Montréal.

L’urbaniste et ex-politicien municipal Richard Bergeron a une vision très claire en ce sens. Il croit à des projets bien pensés avec des hauteurs plus élevées. «Montréal témoigne fièrement de son appartenance à l’Amérique avec ses édifices en hauteur. Par la qualité enfin retrouvée de ses            aménagements au niveau du sol, là où se joue vraiment le concept de ville à échelle humaine, Montréal témoigne tout aussi fièrement de sa personnalité européenne. La vocation de Montréal n’est-elle pas d’être la plus américaine des villes européennes et la plus européenne des villes américaines?»

 

Des projets jugés trop haut 

Pour l’édifice de la Baie, la restauration du bâtiment historique est souhaitable et fait consensus. L’ajout d’une tour à bureaux de 120 mètres a été refusé en juillet dernier. On ramène le projet à 80 mètres. On me dit que des négociations sont en cours. La Ville se montrerait ouverte à une hauteur plus élevée.

Pour le re-développement des anciennes tours de Radio-Canada et de la brasserie Molson, le PPU des Faubourgs a fixé les hauteurs maximales à 45 et 65 mètres, selon les secteurs. Les promoteurs demandaient 85 mètres.

« Il y a deux ans, j’ai eu à donner mon avis sur les hauteurs appropriées pour le site Molson, ma réponse a pris la forme des illustrations qui suivent. À mes yeux, la hauteur de référence, celle qui eût dû être choisie, correspond à la fois aux petites Tour Eiffel qui chapeautent la superstructure du pont Jacques-Cartier et la tour Radio-Canada, à savoir 105 mètres dans les deux cas», écrit Richard Bergeron.

Le débat est loin d’être terminé.

 

 

 

À propos de ce blogue

Courtier immobilier chez KW Connexion, Jean Sasseville aide des investisseurs immobiliers. Actuaire fellow de formation, il a œuvré dans le domaine de l’assurance à Montréal et en Europe. Jean Sasseville a été chargé de cours en actuariat à l’Université du Québec à Montréal. L’immobilier est sa passion et il partage ses conseils et points de vue régulièrement aux lecteurs de «Les Affaires».

Jean Sasseville

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