(Photo: Sebastien Cordat pour Unsplash)
BLOGUE INVITÉ. Au hockey, est-ce que de rassembler trois bons passeurs constitue une bonne idée? Ou trois bons compteurs? Pas vraiment. L’entraîneur cherche plutôt à combiner trois joueurs qui se complètent bien. C’est la même chose en immobilier. Un partenariat bien fait augmente la probabilité de réussite. Vous déléguez et partagez les tâches selon les compétences de chacun.
Complémentarité des compétences
Essentiellement, il y a trois rôles critiques :
- Trouver une bonne affaire (directeur marketing)
- Détenir des fonds suffisants ou être capable d’aller en chercher (directeur financier)
- Faire les travaux de rénovation (entrepreneur général)
Une excellente stratégie est d’avoir un partenaire pour chacun de ces rôles. Je m’amuse à leur donner des titres prestigieux :
Le directeur du marketing
Celui qui trouve les immeubles et négocie. Cet individu est bien formé en investissement immobilier, le financement étant le nerf de la guerre.
Le directeur financier
Lui et ses deux partenaires injectent des fonds. Mais un partenariat en croissance a besoin de fonds supplémentaires et il recherche des partenaires passifs. Typiquement c'est lui qui gère les immeubles et les locataires.
Le PDG ou l’entrepreneur général
Si l’entreprise a plusieurs projets, le partenaire idéal est un entrepreneur général. Cette personne a des fonds ou a la possibilité d’en trouver (partenaire passif rémunéré à 6% - 9%). Les immeubles les plus rentables sont des immeubles à rénover. Avoir un entrepreneur dans l’équipe est un grand avantage. Il charge ses services avec une entente cost plus avec un plus bas car il est rémunéré par ses actions qui lui donne un pourcentage sur le «cash flow» et le gain d’équité (capitalisation et plus-value).
À deux c’est mieux?
Si vous avez les compétences pour effectuer les travaux et gérer un immeuble, mais que vous n’avez pas d’argent, vous allez en trouver si vous avez une bonne affaire. L’argent n’est pas une denrée rare quand on a un investissement intéressant!
Si vous avez les compétences et de l’argent, vous pouvez acheter une offre d’achat acceptée. Il y a des investisseurs immobiliers qui font beaucoup de prospection (des chasseurs d’aubaines ou «bird dog»). Une fois qu’ils ont une offre d’achat acceptée, ils préfèrent la vendre que de détenir l’immeuble.
Si vous avez une aubaine et de l’argent, engagez quelqu’un (un entrepreneur, par exemple) ou trouvez-vous un partenaire pour optimiser les revenus nets. Même si vous avez actuellement suffisamment de fonds, à un certain moment, vous allez en manquer pour croître rapidement.
Quel rôle est le plus important des trois?
Le moins important c’est l’argent. Il y a beaucoup de fonds de disponibles. Le plus important c’est de trouver la bonne affaire. Plus la «bonne affaire» est bonne, plus c’est facile de trouver des gens et de l’argent. Avec la sophistication du marché des dix dernières années, le directeur ou la directrice marketing est la personne-clé dans le partenariat.
Trouvez la bonne affaire avant de vous entendre avec des partenaires
Ne commencez pas à chercher de l’argent et un partenaire compétent ou une équipe. Trouvez la bonne affaire en premier et mettez une période de vérification longue pour présenter votre offre d’achat acceptée à votre liste de candidats. Mais avant, établissez des liens et faites une liste de partenaires potentiels à présenter une affaire.
Équipe de rêve de professionnels
Le deuxième niveau de partenariat est d’établir des liens solides avec des professionnels en qui vous avez pleine confiance :
- courtier immobilier
- courtier hypothécaire
- notaire
- avocat spécialisé en immobilier
- comptable
- gestionnaire immobilier
Cinq conseils
Les rôles de chaque partenaire doivent être clairement définis. Chaque personne doit savoir exactement ce que l’on attend d’elle et ce qui se passera si elle ne remplit pas sa part du contrat.
- Communiquez régulièrement
- Assurez-vous d’avoir les mêmes objectifs
- Dépensez l’argent de vos partenaires frugalement (comme si c’était le vôtre)
- Livrez plus que promis
- Déterminez d’avance comment une personne peut sortir du partenariat
Il serait tentant de choisir un partenaire uniquement pour ses belles paroles. Il est impératif de creuser pour voir en quoi les capacités d’un partenaire potentiel peuvent répondre à vos besoins. Enquêtez.
Un partenariat repose sur la transparence et de bonnes communications entre tous les partenaires. Il repose aussi sur les compétences complémentaires de chacun. Si vous ne possédez pas ces trois attributs requis, votre progression en investissement immobilier sera lente.
Vous avez des fonds, mais vous ne voulez pas trop vous impliquer? Trouvez-vous un entrepreneur général et un directeur marketing.
