Moins d'une semaine après mon article au sujet de la désuétude du programme d'accès à la propriété de la ville Montréal, tadaaam! L'administration de Valérie Plante dévoile un nouveau plan.

La force du mental!

Non, rien à voir… On nous avait promis une réforme. Le programme actuel est pratiquement stérile. Pour s'y qualifier, il faut dégoter un vendeur prêt à brader son bien immobilier, une espèce plutôt introuvable sur l'île. Ça n'a pas échappé à l'administration municipale qui profite à plein de l'augmentation des valeurs immobilières.

Alors ? Rien de révolutionnaire. La ville a revu à la hausse les montants accordés aux acheteurs qualifiés et a révisé les critères de prix pour mieux refléter les valeurs du marché. À compter du premier juin, le programme sera donc plus généreux et plus accessible. Est-ce qu'il retiendra les familles à Montréal? Résumons d'abord de quoi il en retourne.

Des montants révisés

Un premier acheteur, seul et sans enfant, aura droit à une aide de 5000 $ à l'achat d'une copropriété neuve dont le prix ne dépasse pas 225 000 $ (incluant les taxes). L'aide a été doublée tandis que le plafond pour y avoir droit a été haussé de 25 000 $. Un couple d'acheteurs sans enfant aura droit au même montant à l'achat d'un condo de moins de 280 000 $, contre 250 000 $ dans le programme actuel. Il faudra magasiner, et renoncer sans doute aux quartiers centraux. À moins d'aimer les petits-petits condos.

Pour les familles, la bonification est plus conséquente. Le plafond du prix d'achat en vue de se qualifier passera de 280 000 $ à 400 000 $ pour une habitation neuve (430 000 $ au centre-ville) pour les premiers acheteurs. L'aide financière pourra atteindre 15 000 $. Signalons toutefois que Montréal limite l'accès à ces montants aux familles comptant au moins un enfant de 12 ans et moins. Actuellement, les ménages composés d'une progéniture âgée de moins de 18 ans se qualifient encore.

À l'achat d'une nouvelle habitation, les familles déjà propriétaires auront droit à une somme correspondant à la taxe de mutation immobilière. Le prix du condo, de la maison ou du plex ne peut cependant pas dépasser 630 000 $. L'aide se situera dans une fourchette entre 5000 $ et 7000 $.

Comme le précédent, le nouveau programme a pour objectif de freiner l'exode des familles. Selon les estimations de l'administration Plante, le nombre de bénéficiaires du programme d'aide à l'acquisition d'une habitation passera de 700 à plus de 3500 par année.

Ne nous leurrons pas, parmi les 2 800 acheteurs supplémentaires qui en profiteront, on trouvera surtout des gens qui se seraient établis à Montréal de toute manière. Ils auront soudainement plus d'argent à dépenser chez Ikea.

L'annonce de l'administration municipale est survenue moins de 48 heures avant la publication par Royal LePage de son Étude sur le prix des maisons sur le marché immobilier du Grand Montréal. Les statistiques ont ceci d'intéressant qu'elles permettent de mettre en perspective ce programme censé retenir les familles dans la métropole.

L'avantage aux vendeurs

Le prix médian des habitations, tout genre confondu (agrégat), s'est établi à 493 000 $ dans Montréal Centre au premier trimestre 2018. Il a augmenté de 9,2% en comparaison de la même période l'année derrière. À Montréal Est, cette donnée s'est accrue de 2,1%, passant à 393 000 $. Dans l'ouest, la hausse a été de 10,7%, selon Royal LePage, ce qui a porté le prix médian à 460 000 $. En dollars, le prix a donc grimpé de plus 45 000 $ dans Montréal Centre, de plus de 8 000 dans l'est et de plus de 50 000 à l'ouest.

Dominic St-Pierre, directeur principal pour le Québec chez Royal LePage, estime que la croissance des prix au cours des derniers mois a été freinée par les nouvelles règles hypothécaires instaurées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).

Après avoir flirté avec l'équilibre, le marché montréalais est revenu à l'avantage des vendeurs, même sur le marché des copropriétés. Cette perspective était inconcevable il y a trois ans tellement l'inventaire de condos était élevé. Les surplus ont tous été absorbés, selon le porte-parole de la firme courtage.

Les prix des logements devraient donc continuer de croître à bon rythme. Pour l'ensemble du Grand Montréal, Royal LePage a revu ses prévisions à la hausse pour 2018, de 6,3 à 8 %, tout type d'habitation confondu. Moins d'un an sera nécessaire pour que la hausse des prix annule totalement l'effet de l'aide financière offerte de l'administration municipale. Si leurs moyens financiers ont repoussé de jeunes ménages vers la banlieue par le passé, je ne vois pas en quoi, compte tenu des prix qui continuent de monter, l'initiative de la ville pourra les retenir.

Il ne serait pas surprenant non plus que l'aide financière puisse elle-même participer à l'effervescence des prix immobiliers. Dans un marché favorable aux vendeurs, les acheteurs n'hésitent pas à bonifier leur offre de crainte de se faire couper l'herbe sous pied par un concurrent. Forts d'une subvention de la Ville, certains seront peut-être plus enclins à l'utiliser pour surenchérir.

Les familles qui comptaient acheter à Montréal seront heureuses du soutien financier de l'administration municipale. Ce ne sera cependant pas ce genre d'incitatifs qui retiendra celles qui veulent partir. Elles cherchent surtout de l'espace, de la sécurité, des services et des écoles à proximité, ce qui fait défaut au centre-ville de la métropole.

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